《中国住房发展报告》发布会

主持人 杜跃进:

各位领导、各位专家、女士们、先生们，媒体界的朋友们，大家下午好。中国的住房问题是当今人们最关注的问题，也是最吸引眼球的问题，由中国社会科学院财经战略研究院、城市与房地产经济研究室用一年时间研究和撰写的中国住房发展报告已经完成，并由社科文献出版社出版。

2013-12-18 13:48:39

主持人 杜跃进:

今天，我们聚集在这里，举行中国住房发展报告发布及城乡一体化 趋势下的中国住房发展研讨会。在这里，我代表会议主办方——中国社会科学院财经战略研究院和新华社经济参考报社、社会科学文献出版社、中国社会科学院城市 与教育竞争力研究中心，对各位领导、专家和各位朋友的到来，表示热烈的欢迎。

首先，我非常荣幸地向大家介绍中国社会科学院党组成员副院长李培林先生和新华社副总编辑吴锦才先生，在百忙之中参加今天的会议，大家欢迎。

2013-12-18 14:04:35

主持人 杜跃进:

今天出席会议的专家还有：中国社会科学院学部委员、著名经济学 家张卓元，中国社会科学院学部委员、财经战略研究院院长高培勇，住房和城乡建设部、住房改革与发展司司长倪虹，社会科学文献出版社社长谢寿光；全国人大代 表、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明。参加今天会议的还有课题组的成员，我是经济参考报总编辑杜跃进，受托在这里主持今天的研讨。出席 今天会议的传媒界的朋友有来自中央电视台、人民日报、光明日报、新华社、中国网等在京的各大媒体。让我们再次以热烈的掌声欢迎嘉宾和朋友们的光临。

下面首先请中国社会科学院党组成员、副院长李培林先生讲话。

2013-12-18 14:04:46

李培林:

各位来宾、新闻界的朋友们，大家下午好，很高兴参加今天的城乡一体化趋势下的中国住房发展成果发布及学术研讨会。首先，我对《中国住房发展报告（2013—2014）》的出版表示祝贺，同时感谢各位专家学者和新闻界的朋友们在百忙之中出席这次研讨会。

住房问题是人民群众非常关心的民生问题。改革开放以来，党和国家 将改善居住条件纳入国家发展战略，实施城镇住房制度改革。经过30多年的时间，中国初步建立了与社会主义经济体制相适应的新的城镇住房制度体系，城镇居民 人均居住面积和人居环境获得极大改善。但是我国的城乡住房发展仍然存在很多问题，农村住房在数量总体充裕的背景下存在质量差、功能不完善、基础设施和公共 服务不健全的情况。

2013-12-18 14:06:25

李培林:

由于处于异地的农民进城，一些乡村还出现住房大量闲置的现象， 而城市住房在总量短缺的同时，享有严重不均。按照全国第六次人口普查数据，2010年有16.5%的城市家庭人均住房面积在12平方米以下，同时 16.5%的城市家庭人均住房面积超过了50平米。按照目前城市常住人口计算，包括2.6亿农民工在内，中国超过1/3的城市常住居民居住在非正规住房。 与此同时，城镇尤其是大城市，住房价格持续高速攀升，损害了经济社会的健康和可持续发展。

中国目前正处于城市化加速期，大量农村人口向城市转移，地区和城 镇间的社会流动加快，随着人们收入的提高，住房需求也在快速增长，这不仅给各地在住房建设和发展规划上带来困难，也给住房保障、管理带来前所未有的挑战。 这些问题的出现，总的来看还是因为当前住房制度难以适应中国经济和城市化的快速发展。要消除日益严重的住房资源错配问题，解决不断变化中的中国城乡住房问 题，实现住有所居的全面小康目标，必须深化住房制度改革，统筹城乡的住房市场和住房保障，建立公平和效率相统一的城乡一体的住房制度体系。

2013-12-18 14:09:48

李培林:

党的十八届三中全会提出，要健全符合国情的住房保障和供应体 系。这次研讨会以城乡一体化趋势下的中国住房发展为主题，具有十分重要的现实意义。住房是一个综合而复杂的问题，研究涉及众多学科，中国社会科学院财经战 略研究院有一支阵容整齐的住房问题研究团队，他们不仅从事住房问题的理论研究，同时致力于开展住房问题的长期跟踪研究，发展年度中国住房发展报告，系统分 析住房发展的状况和问题，研究预测住房的趋势和挑战，提出有关住房发展、改革、保障和调控的政策建议。这些成果受到决策部门和国内外学术界的重视，产生了 重要的学术影响和决策影响。

刚刚召开的中央经济工作会议对2014年包括住房在内的政府工作 作出总体部署，目前各地区、各部门都在落实中央经济工作会议精神，研究和制定未来相关工作的目标、任务和关键措施，相信本次中国住房发展报告成果的及时发 表，将为相关部门决策提供重要参考，为社会公众的关切提供知识信息。当然报告中的结论和观点仅仅是课题组一家之言，希望各位专家对这些研究提出批评建议和 意见，也希望新闻界的朋友客观准确报道这些研究成果，使之更好发挥决策参考的作用。

最后预祝本次会议取得圆满成功，谢谢大家。

2013-12-18 14:11:24

主持人 杜跃进:

谢谢李培林副院长。下面请新华社副总编辑吴锦才先生致词。

2013-12-18 14:12:29

吴锦才:

尊敬的张卓元老师、尊敬的李培林副院长，女士们、先生们，大家 下午好。在党史上第一次召开的中央城镇化工作会议刚刚闭幕之际，今天我们在新华社举办《中国住房发展报告（2013—2014）》发布暨城乡一体化趋势下 的中国住房发展研讨会，具有十分重要的意义。住房问题是近年来我国经济社会发展中的重大问题，它一方面关系到居民生活，另一方面关系到宏观经济发展、市场 稳定。住房现在已经成为我们的消费品，也是我们社会上的一种投资品，所以已经成为我们国家政府多年来持续需要关注和解决的问题。

2013-12-18 14:14:45

吴锦才:

在解决我国住房问题的过程中，智库部门的研究为政府提供政策建 议，为社会提供投资和消费的预期，十分重要。在这方面，中国社会科学院发布的《中国住房发展报告（2013-2014）》具有特殊重要的地位。这个报告是 中国社会科学院财经战略研究院组织专业的研究团队，经过严谨的调查和科学的分析所形成的年度性分析报告，至今已经连续发布多年，每次都在社会上引起强烈的 反响。

新华社对房地产领域的研究和报道十分重视，经过中国社会科学院财 经战略研究院与新华社经济参考报密切沟通，双方决定从2013年起联合发布这个报告。新华社将发挥自身在调研、新闻报道、多媒体发布等方面的优势，与中国 社会科学院的专家团队密切配合，争取使这个报告层次更高、影响更大，双方强强联合，为我国住房市场的健康发展做出积极的贡献。

最后，祝今天的报告发布会和研讨会圆满成功，祝各位来宾身体健康，万事如意。谢谢。

2013-12-18 14:15:21

主持人 杜跃进:

下面请中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇先生讲话。

2013-12-18 14:17:57

高培勇:

尊敬的张老师、李院长、吴总编辑，各位来宾、女士们、先生们， 大家下午好，非常欢迎并且感谢大家百忙当中能够抽时间参加今天的《中国住房发展报告》的发布会。作为国家级学术型智库，财经院每年都要发布若干本类如《中 国住房发展报告》这样的研究报告。《中国住房发展报告》作为一个系列性的年度报告，每年都会对中国住房的发展轨迹、发展态势以及未来的发展趋向做出自己的 分析和判断。

这本报告应当说已经在社会上产生了很好的影响，并且给中国住房事 业的发展提供了很好的政策建议。今年以来，我想各位都能体会到，随着新一届中央领导集体的组建，随着新一届政府的成立，我们看到至少在宏观层面上，对于住 房发展的政策布局以及相关的理念，都有了非常大的变化。这些变化在这本《住房发展报告》当中也有非常清晰的体现。把这些变化和前不久刚刚闭幕的中共十八届 三中全会的精神以及刚才吴总编辑谈到的中央经济工作会议、中国城镇建设会议的精神对接起来，我们可以体会到，其实最大的变化或者说一个中心的线索就是要把 住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位，从而谋划今后的发展路径。一旦这样做，就我的视野而言，我觉得有三个方面的问题可能是要 真的坐下来好好讨论一番。

2013-12-18 14:18:32

高培勇:

第一个问题是对住房的属性定位。究竟是商品还是介于商品和公共 物品之间的一种混合品？或者说是一种自给自足的自然品？我想这是我们要首先说清楚的一件事。因为在城乡一体化的背景下定位，首先要对它的属性做出定位。如 果是商品，显然按照市场经济的一般规律应该完全交由市场。如果是混合物品，显然是市场和政府共同解决。如果仍然把它视作自给自足的自然品，显然它是在另外 一个轨道上去运行。在市场化的程度发展到今天这样一种特殊环境条件下，按照城乡一体化的发展思路，我们恐怕要对住房的属性给予特别清晰的认识。我的体会， 在城乡一体化的条件下，住房对于大多数人来讲都是一种混合品，但是对于有了一定的经济实力和经济地位的人，可能要把它当做商品来加以对待。这是我们要解决 的一个问题。

2013-12-18 14:20:30

高培勇:

第二个要解决的问题，过去我们习惯于二元经济的体制，在二元经 济体制下城乡之间是分割的，农村有农村的住房体系，城市有城市的住房体系，在城乡一体化的条件下，显然是要打破二元体制，塑造一元体制。一旦在一元体制背 景条件下来研究住房问题，那么不管是农民还是城市市民，都要遵从市场经济的一般规律，都要在市场经济的环境条件下，在一个统一的制度框架条件下，来对接政 府的公共服务。所以具体到一个城市，就不能只管自己所属居民的住房保障问题，肯定也要涉及到外来人口。这个时候的外来人口也不是原来我们思想理念当中所谓 的农民工、北漂一族等等，而是和城市中自己的居民融为一体的、统统享受国民待遇的、在身份上没有差异、政府提供的公共服务应当一视同仁的一类服务对象。

那么如何在这样的条件下去定位住房？对有些人来讲它是商品，对于大部分人来讲它可能就是一个混合品。该怎么去定？我想这是要研究的事情。

2013-12-18 14:21:30

高培勇:

第三个要研究的事情，三中全会提出要让市场在资源配置当中起决 定性作用，对于住房建设，其中的相当部分是作为商品的，这部分是不是应该交给市场去加以解决。在这个基础上，政府的调控应该调控到怎样一种地步？应该在什 么样的背景条件下出手调控？对于作为混合品的这部分住房，政府和市场的对接点究竟在什么地方？我想都是需要研究的。特别是随着城乡一体化的进程，对于座落 在农村地带的、长期以来被当作自给自足的自然品的那部分住房，该怎么样纳入到城乡一体化的住房发展格局当中来，我想这都是我们需要研究的新课题。

借这次2013—2014年《中国住房发展报告》的契机，我把这些问题提出来，希望能得到各位同仁的共鸣，我们一起共同破解未来城乡一体化格局条件下的中国住房的发展。我就说这些，谢谢大家。

2013-12-18 14:22:53

主持人 杜跃进:

谢谢高培勇院长。下面请社会科学文献出版社谢寿光社长致辞。

2013-12-18 14:23:57

谢寿光:

尊敬的张卓元教授、培林院长、吴锦才总编、高培勇院长，新闻界 的朋友们，大家下午好。今天新的一本《住房绿皮书》《中国住房发展报告（2013—2014）》在中国最大的、世界最著名的通讯社之一——新华社发布。我 作为这部绿皮书的出版者，首先代表社会科学文献出版社，向以倪鹏飞博士为首的绿皮书的研发团队表示祝贺。向关心支持这部绿皮书研创的中国社会科学院有关部 门，特别是财经战略研究院所提供的这个平台，表示衷心的感谢，尤其是要感谢新华社经济参考报社和我们共同主办最新成果的一次发布会。

2013-12-18 14:24:09

谢寿光:

社会科学文献出版社的皮书系列主要是以蓝皮书、绿皮书为主的这 些皮书成果的发布，基本上都是由各主编单位和社会科学文献出版社共同组织的。这本《住房绿皮书》由新华社来和我们共同举行成果发布，我作为出版方，确实感 到由衷的高兴。所以要向新华社经济参考报社特别是新华社的领导表示衷心的感谢和致以崇高的敬意。这对智库成果怎样向社会更大范围的传播，特别是在皮书系列 的发布上，开创了一个新的模式。因为我们每年各类皮书的发布会超过100多次，真正和大通社、大传媒单位合作进行的，应当说在我的记忆中是首次。以前有， 倪鹏飞的《城市竞争力报告》和湖南电视台合作过一次，我想这是一个很值得研究的，社会科学这个成果以及它的发布，特别是像皮书系列的成果，媒体效应其实是 一个非常重要的研究课题。刚才吴总编说这部绿皮书是在中央经济工作会议、我们党的第一次城镇化会议刚刚闭幕时来召开的，我们又在新华社举行这部绿皮书的发 布会，所以占尽了天时和地利。今天有那么多领导和顶级的专家来出席这个会议，有那么多的媒体来支持，占尽了人和。所以天时、地利、人和，应当说是对这部 《住房绿皮书》是巨大的鼓舞和支持，作为出版者，我们确实感到非常感谢。

2013-12-18 14:24:40

谢寿光:

在皮书系列中，中国社会科学院有关住房问题的研发团队至少有两 个，我们还有一个叫《房地产蓝皮书》，那个研创的时间大概有12年了，鹏飞为首的《住房绿皮书》的研创，这应该是第五本，是有自己独特的特色的。当时提出 要研创这部皮书的时候，我说不能两个东西重叠。所以经过研发团队的自觉和不自觉的努力，应当说这两部从形式上看，《房地产蓝皮书》每年一般都在春季，在五 六月份发布。而《住房绿皮书》每年都是在年底，就是中央经济工作会议前后之间来发布。这是时间上。从颜色上看，这个叫绿皮书，那个叫蓝皮书。更重要的内 容，住房问题不仅仅是商品问题，它还带有很强烈的公共产品的属性。所以这部《住房绿皮书》，我们取名为绿色，不仅是关注到作为产业本身，更重要的是作为公 共产品的提供，所以每一部的绿皮书里面都含有关于住房保障的份量很足的内容。

2013-12-18 14:26:11

谢寿光:

今天我们对这部绿皮书发布，对进一步深入地贯彻中央十八届三中 全会精神，特别是中央经济工作会议和城镇化会议的精神，作为社会科学工作者提供的一种智力方面的支持，应当说价值是非常高的，也是恰逢其时。希望媒体朋友 对这部最新鲜的成果加以转化，真正使它发挥更大的作用。我们希望研发团队继续按照皮书本身的要求，进一步提升质量，真正成为中国关于住房问题的最重要的一 本手头必备的参考书。作为出版社，我们继续和课题组、主编团队密切合作，真正按照院党组的要求，把皮书系列的整个成果作为最重要的社会科学的应用对策成果 奉献给社会，再次感谢各位领导和新闻界朋友对社会科学文献出版社的支持和帮助。谢谢大家。

2013-12-18 14:27:34

主持人 杜跃进:

谢谢谢社长。新华社与中国社会科学院有长期密切的合作，经济参 考报社与社科院下面的院所和一些经济学家也有很密切的、长期的合作，我们也很希望下面能够更加紧密地合作，社科院关于经济方面的研究成果、报告，我们都愿 意在这里发布，新华社除了有报纸，还有通讯社、电视台、新华网，加上各种杂志等等渠道。

下面进入《中国住房发展报告（2013—2014）》的发布阶段。首先请中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、课题组组长倪鹏飞先生演讲。

2013-12-18 14:29:01

倪鹏飞:

尊敬的张卓元老师、尊敬的各位领导、各位专家，特别感谢大家在百忙之中抽出宝贵的时间来参加今天的发布和研讨会。刚才我接到倪虹司长的电话，他特别想来，向我们表示歉意，他表示将全力支持中国住房发展报告的研究，目前我们也在和他合作，在做一个关于共有产权的研究。

报告的详细内容在书上都有表述，新闻通稿讲得也非常详细，我简单把报告的主要内容向大家作介绍。我想讲六、七个方面的问题：

2013-12-18 14:30:00

倪鹏飞:

第一，2012年第4季度以来的住房发展形势

总体上应该和去年的预测非常相近，稳中有进，振荡增长。有许多的 指标、数据和图表，我只讲四个数据：一是2013年1—9月份，全国住房价格增长了8.5%，如果再考虑第4季度可能会稍微下降。住房价格上涨的幅度还是 在城乡居民可持续收入，尤其是城市居民可支配收入增长的幅度之下。二是2013年1—9月份，全国销售面积是75437万平米，7.5亿，同比增长了 23%，销售还是比较旺的。三是待售面积，2.9亿，同比增长40%。四是商品房开发投资，相当于4万亿，同比增长19.5%。总的来说，房地产的发展形 势还是非常乐观的，它对中国的宏观经济起了互相促进的作用。

2013-12-18 14:32:38

倪鹏飞:

分城市来看，过去按城市区分不太多，这次做了城市区分方面的梳 理。一、二线城市房价大幅上扬，三四线城市出现了分化，特别是一线城市，今年前三季度，大概都接近20%或者20%以上。二线城市的许多城市也在接近 20%左右。三、四线城市整体上房价增长速度较缓，并且出现了分化的迹象。个别城市已经出现了房价的下降。与此同时，销售方面或者是存贷比方面，一二线城 市，尤其是一线城市出现了供给暂时的短缺。而三、四线城市出现了供给大量过剩。

我们还注意到，一线城市的中心区和周边差距非常大，比如说北京的 西城区和它的周边平谷、密云、延庆以及河北的固安、香河，相差达到10倍。上海也达到这样一个程度。为什么会出现这样一个局面？总体上是稳中有进，波动增 长。从结构上来看出现了明显的分化，我们认为有几个原因，就是在国内外宏观经济背景下，房地产市场各方主体博弈的结果，总体结论是这样的。

2013-12-18 14:37:52

倪鹏飞:

第二，国内外宏观经济总体较为平稳

虽然增长不够强劲或者疲软，这样就促进了国内住房市场的回升。一 是世界经济处在恢复的正常周期，对住房市场起到拉动作用。国内宏观经济是处在中速增长阶段，宏观经济与住房也是互相拉动，尤其是在二三季度。在这个背景 下，各方的预期和行为共同作用的结果出现了稳中有进和明显分化的局面。一、二线城市的开发商一方面预期比较乐观，涨价迅速。三、四线城市预期出现了分化， 持房待售的局面比较突出。一、二线城市尤其是在3月份之后受到市场舆论的影响，出现了恐慌入市集中购房的趋势，而三、四线城市也是预期出现了分化，总体上 来说是持币待购。地方政府在一二线城市、三四线城市也是不一样的，地方政府一方面受到宏观调控，尤其是住房目标调控的压力，土地溢价，一二线城市溢价出 售，三四线城市相对比较悲观，出现了卖不出去的局面。总体上金融机构预计比较乐观。在这几种预期和力量的作用下，出现了刚才所说的这样一个局面。

虽然一线城市房价上涨很高，但从全球趋势来看，尤其是亚洲地区，典型城市房价上涨也是比较高，这个表反映出和全球的一致性问题。（图）

2013-12-18 14:38:50

倪鹏飞:

第三，住房调控与保障政策的情况

调控政策有一些实现了，也有一些还有问题。总体来看，住房保障完 全或者提前实现了目标，中央电视台前天也报道了这个事情，中国的住房保障目标今年的目标已经完全实现。但是住房市场调控的目标还有很大的问题。许多城市可 以说是难以实现这样的目标，因为从房价来看，一般是在年初出台时各地房价调控不高于经济增长和城市人均可支配收入的增长，但是有相当一部分城市增长是高 于，当然还有一部分城市不是高于的，主要集中在二线和三线城市。

我们注意到调控的政策有一些积极或者说有效的作用，一个是和去年 相比，今年的政策相对比较稳定。二是国五条，特别是问责制对各地政府起到了一定的约束作用。三是原来的限贷和限购政策使得投机甚至投资受到一定的抑制。再 就是保障房建设总体上还是比较好的。调控没有完成过去的目标，以及存在的问题，我们要注意。一个是房产税试点扩大依然没有推行，这方面的试点从2011年 开始，国务院就要求开展试点，2011年没有试点，2012年没有试点，2013年还是没有试点，所以对预期有很大影响。国五条在年初提出了关于二手房交 易制度的措施改变，不仅对市场产生了影响，而且在一定程度上也影响了刚需。过去我们的政策在土地方面存在一刀切的问题，这就导致了三四线城市土地供应过 多，一二城市供给偏紧，所以这是一个问题。

2013-12-18 14:39:53

倪鹏飞:

各地对调控政策实行的力度是有悬殊的，所以也会出现一些问题。 还有一个是就是我们特别强调行政调控，行政调控的负面影响也已经出现了，最核心的就是他们没有很好地了解市场的变化，说它难以适应市场的变化，使得调控适 应市场变化的弹性很滞后。特别是今年一线城市的住房价格大幅上涨，我认为与整个行政调控有很大的原因，与行政调控的滞后性、粗糙性有很大的原因。

关于2014年住房市场的总体判断，我们认为是稳中有波动，是说 在有些时间上有波动，在有些层次上有波动，城市间的住房形式还会继续发生分化。一、二线城市仍然存在房价上涨的压力，三、四线城市结构分化将更加明显，可 能会越来越多的三四线城市，或者是五线城市房价稳定或者是下跌。这也是基于国内外明年的宏观经济形势判断做出的。还有各方的预期博弈，还是这两个因素形成 的。

2013-12-18 14:41:44

倪鹏飞:

第四，2014年宏观经济形势

书里面讲了很多，总的来说国内外宏观经济环境对住房市场总体上还是趋于扩张的，总体影响是趋于扩张的，时间关系就不展开了。

2014年各市场主体育器及行为可能会继续导致市场分化。

第五，2014年住房调控政策建议

1.住房调控目标：区间调控。我们认为要改变调控目标，建议实行 区间调控，多指标的区间调控。刚才我公布的三个指标，一个是投资增长的速度，我们是不是可以考虑在15—25%之间。还有一个是房价的增降速度，上限控制 在居民收入的增长之下。下限控制在30%负增长，因为30%是银行做的首付比，如果低于这个可能就有问题了。还有就是存贷比，这个在过去强调得不够，光强 调价格的调控，没有强调供求的调控。我们建议是不是可以有个上限18个月、下限到6个月的区间，一般开发企业在做平衡和研究时都比较注重这样一个指标。

在这种情况下，当超出这个空间之后，我们首先要采取市场化的办法来调控，然后再比较严重的情况下出手行政调控。

2013-12-18 14:43:07

倪鹏飞:

2.调控主要任务：平衡供求，调整结构，稳定房价，加快改革。 第一，各地根据市场供求状况，采取相应措施，促进市场的均衡。过去我们说需求是由于投机导致的，现在对房价上涨比较明显的地区已经采取了限价、限购的办 法，让投机已经有了很大的抑制。在这种情况下，如果还是有供求缺口的话供给要考虑增加。第二，加大普通商品房和保障住房的供给。第三，保持价格稳定。第 四，加快建立市场和政府结合的城乡一体的住房制度体系。

3.住房调控方向：实现三个转变。第一，从以往的行政调控方向为主转向市场调控为主。第二，从需求调控为主转向供求双向调控。第三，从一刀切的调控转向差别化的调控。

4.住房调控原则：五个统筹。第一，行政调控与市场调控的统筹。 第二，住房供应体系内部的统筹。第三，不同区域住房市场的统筹。第四，住房市场与基础设施和公共服务改善的统筹。刚才讲了大城市、中心区周边房价差别那么 大，我们不能就住房调控或者就住房改革讲住房，一定要把公共服务、基础设施考虑进来，如果在这个大区域范围内没有实现基础设施和公共服务的均等，有利于住 房问题的解决，也有利于抑制住房价格上涨。第五，调控政策与制度改革的统筹。

2013-12-18 14:43:55

倪鹏飞:

5.政策措施：实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定 性、连续性。区间调控各个层次不应该一样，一二线城市、三四弦城市确定的目标、空间应该是不一样的，需要进行研究。行政调控目前不能完全取消，但是需要改 进。同时要完善问责制制度。完善土地供应制度，建立抑制低价过快上涨的机制，当前比较重要的是要扩大一二线城市的住房用地供给。这里面有一个问题，就是一 刀切导致的，我们强调普通商品房和保障房供给，但是那个比例要求有些城市完成不了保障房和普通商品房供给比例，在不能完成这个比例的同时也影响了商品房供 给的比例，所以导致了商品房市场土地供给相对较少，远远小于需求。再就是完善差别化的金融政策，完善住房金融体系。这个我们一直在呼吁，应该把住房的金融 政策优惠，这实际是具有保障意义的优惠，和住房的套型的面积结合在一起，而不是首付和不是首付结合在一起。

2013-12-18 14:44:36

倪鹏飞:

再就是加快建立不动产登记制度，扩大房地产税试点范围。要完善 安居工程，加快康居工程的实施。我们呼吁了很多次了，我们认为现在住房市场出现这样的问题，没有得到很好的解决，我们出台了市场的调控措施，又推进了住房 保障的许多强有力的措施，但是问题还没有解决，没有解决的原因，我们认为中间偏下收入的这部分人需要有限的住房保障，他们需要市场自己解决，但是需要有限 的住房保障，但是这个没有给予充分的考虑。所以他们获得的住房补贴是难以适应或者说难以到市场上自己解决住房问题。所以要加快康居工程的实施。要规范租赁 市场，发展租赁市场，发展房地产租赁企业。促进基础设施一体化，加快公共服务的均等化建设。

2013-12-18 14:47:10

倪鹏飞:

今天的主题是城乡一体化趋势下的住房发展问题，我们今年也关注 了住房制度和未来改革的方向。我们认为现在虽然改革开放以来城乡的居民住房获得了很大改善，与我们目前仍然存在的制度问题直接相关。再加上城乡一体要适应 新型城市化人口大量流动的国情，必须建立城乡一体的住房制度。按照这样一个思路，我们进行了梳理，把目前我们存在的问题进行了分析，我们归结了几点：一是 城乡的住房制度不同，并且分割，直接导致了一些问题。现在总体上住房是短缺的，但是农村住房总体是过剩的，农村有5千万甚至以上的住房是空置的，城市的住 房是短缺的，但是城市里面结构上是非常不均衡的，有一部分人拥有两套、三套，有1/3的人口是居住在非正规住房的，相当于是国际上的贫民窟，这是很大的问 题，这都是与城乡分割有很大关系的。

2013-12-18 14:47:44

倪鹏飞:

再就是从住房供应体系来看，中央特别强调住房供应体系，城市过 度商品化，农村是完全非商品化。从保障制度来看，城市中间收入这一块缺失，农村保障制度不够规范。在住房的再生产环节，像开发、消费、交换、生产等环节都 存在一定的问题。在产权方面、土地制度方面、城乡金融制度方面、税收方面、相关的配套制度方面，都存在着相当的问题。

未来由于城市化的发展，人口的流动，既需要增加住房，可能有些地方又要减少住房，需要人口流动和住房的匹配。目前存在着严重的错位，这种趋势还会进一步恶化或者加剧，因此要适应城市化的要求，构建城乡一体的住房制度体系。

2013-12-18 14:48:35

倪鹏飞:

这里包括几点，其实还在进一步深入研究之中：一是构建城乡一体 的住房总体制度体系。包括城乡一体的规划，城乡一体的管理，城乡一体的市场，城乡一体的保障，城乡一体的人地平衡。我现在发现虽然城市住房有问题，农民住 房有问题，但是他们各有优势，现在城市可以借鉴农村里的制度优势，农村也可以借鉴城市里的制度优势，农村借鉴城市里的制度优势要实行有限的商品化。城市借 鉴农村的体制，就是在保障方面，农村大部分是有保障的，最重要的是土地，土地实际是免费供应。城市中为什么大部分人买不起房，中等收入没有保障，就是土地 问题，是不是可以互相有一个借鉴。当然我们说的城乡一体化并不是城市和农村的住房是完全一致，标准完全统一，这不是一个概念。

2013-12-18 14:49:32

倪鹏飞:

在供应体系方面，城市、农村总体上都应该分为三个层次：一是高 端的，二是低端的，三是中端的。高端要有税收，低端要有保障，中间的要有一定的支持。比如农村的住房，有很多都没有税收调节，土地不要钱，大量的人就占用 了这些土地。他也不珍惜，盖房子没人住也愿意放那个地方放着，所以要商品化、货币化。

城乡的市场也要有限统一，按照严格土地的用途管理的情况下构建统 一的土地市场，小产权房问题是可以做一些研究的。还要建立住房的基本制度，这也是互相借鉴的。要有一个多元的开发制度，城市里面是不是可以借鉴农村的开发 制度，农民自己建、集体组织建，所以成本很低，没有开发商的垄断。当然还有其他的制度。

2013-12-18 14:50:02

[责任编辑：汤欣慧]