中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会

谢寿光:

尊敬的各位领导、各位专家、新闻界的朋友们，大家早上好！由中国社会科学院城市与环境研究所和社会科学文献出版社联合主办的2013年《房地产蓝皮书》发布会暨中国房地产高峰论坛现在开始。

2013-04-25 09:03:41

谢寿光:

今天上午的会分两个阶段，第一个阶段是发布会，按照惯例，由我 来支持，后面一个论坛，由我们城环所的副所长魏后凯研究员主持。今天出席会议的领导和嘉宾，我们非常荣幸，《房地产蓝皮书》的发布往往都是由城环所和社会 科学文献出版社联合主办，院领导因为非常忙，所以出席的次数不多，但是这次主管科研的，也是我们中国城市科学协会的副会长，是经过中组部批准的武寅副院长 亲自出席参加我们的发布会。另外出席会议的专家还有住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林，也是我们的老面孔了，还有国家发改委委员会投资研究所原 所长、中国投资协会会长张汉亚会长，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松，中国房地产协会副会长、北京大学陈国强，浙江师范大学经济研究所副所 长、教授曹荣庆教授，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞研究员，中国社会科学院城市与环境研究所党委书记赵燕平女士，中 国社会科学院城市发展与环境研究所魏后凯副所长，国家统计局固定资产投资司房地产处李皎处长，中国社会科学院城市发展与环境研究所土地与房地产室主任李景 国研究员，也是本书的主编，我们为这些领导和专家的到来表示热烈的欢迎。

2013-04-25 09:04:15

谢寿光:

《房地产蓝皮书》到这本为止已经是第10本了，它见证了中国房 地产业这十年跌宕起伏的历程。作为社会科学院“皮书系列”中重要的一部皮书，这十年来，《房地产蓝皮书》研发团队在各界的支持和关心下不断地成长，从 2007年开始，由魏后凯副所长和李景国研究员担任主编，这个研发团队不仅整合了我们本院的研究资源和相关研究机构，包括高校关于中国房地产的研究成果。 大家如果把这十年的蓝皮书整合起来看，就是一部中国房地产发展的十年历史，它的学术价值是在逐渐呈现。中国的房地产甚至是世界的房地产，都是一种积极、复 杂的经济现象和社会现象，我们每一次的分析和预测作为研究者都是本着客观、公正、科学的方法来做。但由于数据的原因，由于客观研究的难度很大，所以在某些 年份，大众特别关心的关于房价的抑制上难免有偏差。我经常说一句话，对于所有的预测，包括我们经济蓝皮书的预测，条件是瞬息万变的。所以预测准了是你赚到 了，预测不准是一个客观规律，但是不准确的预测并不能说明它不科学，因为形成的这种判断是根据这种方法，根据现有所能涉及到的条件所列出来的，它跟我们每 一个房地产的从业者、建设者、消费者能够提供一种客观的指导。这是我作为主持人、出版者在这里需要说明的地方。

2013-04-25 09:06:03

谢寿光:

今年这第10部的《房地产蓝皮书》，我们是刚刚从印刷厂拉出来的，我们每个媒体都是第一时间看到专家来分析的最新鲜的成果，希望大家很好地进行使用，特别是在媒体转换的时候一定要珍重我们的原著原来的表述，不要借着一些问题无限扩大，引起不必要的争议。

2013-04-25 09:11:25

谢寿光:

作为出版者，我再次感谢领导、专家出席这次会议，感谢媒体10 年时间对这部蓝皮书的高度关注。首先要祝贺以魏后凯和李景国主编为首的研发团队，我要对城环所的党委和领导对这本蓝皮书给予的高度关注和支持，以及院里有 关部门对蓝皮书的原创出版给予的支持和指导表示感谢。下面我们首先有请中国社会科学院武寅副院长讲话，大家欢迎。

2013-04-25 09:12:25

武寅:

尊敬的各位嘉宾、各位专家学者、媒体朋友们大家上午好，欢迎光 临2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。首先我要向会议的主办单位，中国社科院城市发展与环境研究所、社科文献出版社以及为此书出版付 出辛勤劳动的作者们表示关切，同时也向支持本次论坛发布会的领导、专家、学者以及新闻界的朋友们表示衷心的感谢。

2013-04-25 09:14:22

武寅:

坚持房地产市场调控，促进房地产市场的长期稳定发展是近年来我 国房地产市场发展的主要目标，十八大报告提出，在过去的五年中坚持搞好房地产调控不动摇，遏制了房价过快上涨的势头。2012年，在稳增长的背景下，中央 及各部委坚持房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，实施差别化信贷政策，加强对房地产市场的监控，相关部委及地方政府相继否认房地产调控政策放松， 同时支持自主性合理需求，完善首套房优惠政策，多个城市通过公积金贷款额度调整，首次置业税费减免等方式支持自主性需求。另一方面保障房政策支持力度增 加，住房与城乡建设部等多部委强调落实保障性住房资金，鼓励以多种形式引导民间资本，参与保障性安居工程的建设，并加强保障房住房管理和分配的透明度。 2013年，中国房地产发展报告从全国和35个大中城市两个层面分析了2012年我国房地产市场的发展现状以及存在的问题，对2013年的发展态势进行预 测，并且提出了相应的政策建议。

2013-04-25 09:20:02

武寅:

刚才谢寿光同志也讲到，自社科院2004年发布了第一本《房地 产蓝皮书》以来，今年已经是第十本了。十年来，中国的房地产市场发生了巨大的变化，房价整体上涨幅度较大，增速波动起伏，房地产调控的力度不断加大，房地 产投资逐步增长，保障性住房建设加速推进，房地产业取得了一系列的成就。但是我们也不否认，它也存在着各种问题。社科院的《房地产蓝皮书》紧扣我们房地产 发展的主要脉络，关注热点问题，总结现状和问题，并对未来的发展趋势展开客观的预测。十年来，房地产蓝皮书的影响力和作用都在不断扩大，并且还出版了韩文 版。在此我要感谢城环所和各位作者、专家的努力工作，希望各位作者能够继续坚持谦虚严谨执着创新的精神，继续支持《房地产蓝皮书》，同时也感谢各位媒体朋 友对房地产蓝皮书进行客观公正的报道，使得《房地产蓝皮书》的成果能够更加广泛地传播，我想这一点也是非常重要的，因为最近社科院专门就成果发布的规范化 管理召开了专题会议。因为现在社科院的数据一发出去影响大，可能由于一些不完整报道或者社科院自身的问题，使得一些成果发布出去引起了轩然大波，我们回过 来要一起反思和总结。成果发布规范才能保持持久的权威性，而不是为了吸引眼球，引起暂时轰动。

2013-04-25 09:21:09

武寅:

今天既是2013年《房地产蓝皮书》的发布会，也是中国房地产 高峰论坛，希望各位专家学者和媒体朋友借这次房地产蓝皮书发布的机会，对我国房地产发展的相关问题进行相关的讨论，同时针对《房地产蓝皮书》的问题和不足 提出批评和建设性意见，督促《房地产蓝皮书》越办越好，为促进我国房地产市场的健康发展起到积极的参考作用。最后预祝本次发布会取得圆满成功，谢谢大家。

2013-04-25 09:24:17

武寅:

感谢武寅院长的重要讲话。出席今天这次会议的还有科研局成果处的薛增朝处长，对整个院蓝皮书各个课题组的研创给予大力的支持和指导，下面有请中国社会科学院城市发展与环境研究所赵燕平女士致辞，大家欢迎。

2013-04-25 09:26:43

赵燕平:

尊敬的武寅副院长及各位领导，尊敬的各位专家学者、新闻界的朋 友大家上午好。首先我作为中国社会科学院城市发展与环境研究所的代表，我也想代表研究所对《房地产蓝皮书》课题组和全体作者，向参加这次2013年中国 《房地产蓝皮书》高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会的各位领导、专家同行以及媒体的朋友表示由衷的欢迎和感谢，感谢你们对《房地产蓝皮书》持续的关注和大 力的支持。

2013-04-25 09:27:00

赵燕平:

刚才武院长和谢社长都做了介绍，我们中国《房地产蓝皮书》是我 们城市发展与环境研究所推出的年度研究成果，我们每年编辑出版，已经连续出版了十年了，十年来我们与在座的各位领导专家共同见证了中国房地产的改革和与之 而来的改革和变化，课题组本着客观公正的原则，以事实和数据说话，对房地产的现状进行了调查了解和论证分析，对房地产的发展趋势做了预测判断，对一些问题 做了正确的建议。这些对于房地产的稳定和健康发展起到一定的引导、参考和积极作用。

2013-04-25 09:27:52

赵燕平:

当前房地产面临的形势严峻复杂，欧债危机蔓延，导致发达国家的 经济持续低迷，增长乏力，发展中国家经济增速回落，我们国内的经济也是增速放缓，下行的压力非常大，包括房地产业在内，也遇到了一些突出问题。今年党中央 国务院出台了涉及房地产调控新国五条，坚持守住底线、突出重点、完善制度引导舆论总体工作思路，推动完善房价工作责任制，抑制投资投机性需求，严格差别化 信贷，增加普遍性商品房和增加普遍安居性住房的措施，加大房地产的调控，形成了坚持房地产调控不动摇，支持自住需求和实施民生保障政策，突出了建立健全市 场稳定发展的房地产体系和机制的主旋律。应当说，房地产研究在当下还是一个热门的话题，还会引起社会的广泛关注，因此需要我们的研究人员长期跟踪，做大量 的基础性工作和理性的分析判断。

2013-04-25 09:30:48

赵燕平:

2013年的中国《房地产蓝皮书》对2012年的房地产发展情 况做了总结，提出了当前存在的一些问题，并给出了相应的对策建议，同时在已有事实和数据的基础上，对2013年的发展趋势进行了初步的预测。需要强调的 是，尽管课题组合作者都很努力，但是也强调了，由于科研力量和掌握的数据还不够，因此不可避免地会出现一些不足和问题，真诚希望得到在座各位的专家学者的 指正和批评，同时我们也希望通过和媒体的共同努力，使蓝皮书的成果得以广泛传播，为引导中国房地产业健康稳定发展以及国内的需求，提供重要的参考价值，做 出更多的贡献，再次感谢各位领导，感谢各位专家学者和新闻界的朋友与会，谢谢大家。

2013-04-25 09:31:37

谢寿光:

非常感谢赵燕平书记，尤其是《房地产蓝皮书》是作为我们城环所 的最早原创，现在蓝皮书都是尽全所之力做出来的。我们现在有请2013年《房地产蓝皮书》的副主编李恩平副研究员，对中国房地产市场分析2012的形势与 2013年的展望做一个主题报告，时间请掌握在20分钟以内，大家欢迎。

2013-04-25 09:32:13

李恩平:

各位嘉宾，各位同仁，新闻界的朋友们大家好。现在我代表课题组就2012年的房地产形势与2013年的展望作主题报告。

2013-04-25 09:32:39

李恩平:

我们的报告主要分六个方面。

一、2012年的房地产政策特征。2012年基本上延续了 2011年的基调，尽管没有出台重大的新政策，但是微调力度不断强化，中央先后出台了一政策文件，调控政策的方向主要聚焦在坚决抑制投机性需求和支持自住 性需求。住房保障方面。加大资金落实的力度，另外加大了住房保障的分配监管力度。提到中央层面的政策，地方层面的政策也出现了一些微调。主要集中在两个层 面：普遍住宅标准调整和住房公积金政策的松绑。

2013-04-25 09:33:00

李恩平:

二、2012年房地产市场形势。2012年房地产市场形势在盘 整中有所突破，上半年盘整态势明显，下半年市场活跃度增强。从市场销售方面看，在宏观经济回稳复苏拉动下，8月份开始销售面积增长率出现同比正增长，10 月份销售面积的增长率突破5%，呈现快速拉升态势，在交易量大幅度回升的带动下，11月份开始销售额与销售价格均出现正增长。从投资开发方面看，2-7月 房地产投资额特别是住房的投资额增长率均出现了明显下滑趋势，8月份开始投资增长率相对平稳。全年土地购置面积和成交价款均为同比负增长。待开发土地面积 也在4月份开始出现同比负增长。从建筑供给方面看，1-7月份房屋施工和新开工面积呈现连续下降趋势8月月以后保持较平稳态势，出除个别月份外房屋竣工面 积全年呈现同比下降的态势。

2013-04-25 09:33:58

李恩平:

同时我们也看到，地区之间35个大中城市房地产开发指标可以说 差异非常明显，我们比较了四个指标：商品房销售价格增长率、商品房销售面积增长率、商品房的竣工面积增长率、房地产开发投资增长率。35个城市之间差别特 别明显，有的是正增长20%或30%，有的是负增长20%多，这是第二个方面。

2013-04-25 09:34:31

李恩平:

三、当前房地产市场尽管经历了多年的制度建设和政策调控。但是当前的房地产市场仍然存在不少较为突出的矛盾和问题。这些矛盾和问题主要集中在几个方面：

第一，住房价格继续上涨压力仍然较大。原因有几个方面：1.宏观 经济回稳复苏，城镇化加速，使得房价上涨的预期加大。2.近两年市场观望气氛浓厚，自住性需求累计较多，随着市场回暖，可能集中释放。3.限购、限地、限 价等楼市调控政策已经实施了一定周期，这些政策对市场的影响效应正逐步减弱。4.2012年末房地产市场回暖，开发企业销售业绩提升，以价换量的动力减 弱。5.近两年楼市成交低迷，房地产投资和开发速度放缓，2013年新增供给可能比同年下滑。种种因素导致了我们2013年住房价格上涨的压力，可能仍然 比较大。

2013-04-25 09:34:49

李恩平:

第二，过早、过大的购房行为在一定程度上放大了自住性住房的需 求。在我国不少青年人口和家庭过早进入购房市场，我国首套房贷者平均年龄大大低于国际水平，例如英国为37岁，德国和日本为42岁，北京为27岁。不少青 年家庭追求一步到位的购房消费，首套即向大户型大面积看齐。究其原因是多方面的，有不恰当的消费观念（没产权住房不结婚），也有东方社会家庭家族融资网络 支持的因素，更有不合理的税费结构导致的预期误导（持有住房无成本，交易住房税费负担重）。

2013-04-25 09:35:28

李恩平:

第三，保障性住房的融资、分配、管理问题突出。保障性住房建设资金的中央财政支持力度有限，地方政府的财政压力大。保障性住房大量建设以后，分配和管理不规范现象突出。

第四，“重交易、轻持有”的税费结构抑制了市场交易而助长多套持 有。我国房地产税费结构极不合理，税收收入占税费总收入比重很低，房地产领域的公共财政收入主要表现为土地出让金收入，几乎所有的房地产税费均集中在房地 产开发、交易环节，而房地产持有环节的税费占比很小，使得我国成为全球房地产持有成本最低的国家之一。不合理的税费结构导致了不合理的房地产市场结构，抑 制了房地产市场交易，助长了多套房产持有，导致了房地资源的低效利用。

2013-04-25 09:41:11

李恩平:

四、2013年房地产政策展望。

第一，房地产市场利益分化加剧，调控难度增大。可以预 期，2013年调控的难度加大。房价涨跌对于住房持有者和潜在购房者带来明显不同的福利效应，住房持有和交易的市场利益分化加剧。房地价格变化对不同开发 的经营模式的开发企业影响完全不同，房价涨得越快越有利，而对于快速开发的企业，房价的快速增长使得他们的成长剧增。

第二，房地产调控目标向促进城镇化和改善民生主题倾斜。考虑民生 主题，住房的居住消费功能将被强调，住房投资和投机性需求将被进一步打压。考虑城镇化主题，城乡建设用地有望统筹调控，一些人口快速增长的城镇化地区建设 用地，特别是居住用地供应控制有望减轻，部分住房严重供不应求的城市，可能加快居住用地的入市供应。

2013-04-25 09:41:49

李恩平:

同时对一些代表性的房地产政策，我们也做了一些分析，首先存量 住房交易所得税，我们认为对这个税种，就是个税，具有明显的房价助长效应，需要进一步细化，也需要其他政策措施的配合，具体的政策执行可能由各城市地方正 确选择性的试点实施，政策的执行力度可能根据其调控效果逐渐调整。房地产持有税，在2013年中期以后，当房地产交易环节所得税调控效果不理想甚至可能助 长房价的时候，恶化了市场环境的时候，一些大都市区住房持有政策有望加快实施。在限购限贷方面继续执行，并且执行的力度从紧，限购正式有可能进一步扩容。 在住房保障方面，保障性住房建设总量可能与上年持平略有增长，但是保障性住房建设主体和建设模式多元化，同时我们也认为，住房保障体系改革可能有所突破。

2013-04-25 09:42:46

李恩平:

需求预期：投资、投机性需求增长压力可能略有缓解，其一，近两 年不少行业企业盈利下降，一些企业还出现了较大的亏损，使得国内闲置资本增长积累有所放缓。其二，宏观经济逐步稳定和复苏，生产性领域商机开始显现，有利 于分流资本市场的闲置成本。其三，国家加大对投机投资性住房物质力度，也直接压缩了投机投资性资本进入房地产，特别是住房市场的操作空间。

消费型需求有望加大释放，具体的购房决策取决于市场房价的变化。经济增速回稳和复苏有利于居民收入增长，增加准备购房家庭的购房房款储蓄积累，也有利于增强对未来收入增长的预期，既增强预期购房家庭购房按揭借贷的信心，也增强了银行对于购房家庭按揭房贷的信心。

2013-04-25 09:44:09

李恩平:

供给预期：存量供给取决于调控政策走向。一方面，2013年存量住房的供应存在加大释放的潜力。另一方面，实际的存量住房供应取决于调控政策走向。20%的存量住房交易所得税政策将大大抑制存量住房交易，而如果只有住房政策则大大促进存放住房供应的快速释放。

新增供给可能略有下滑或与上年大致持平，其原因在于：2012年房地产开发指标多呈下滑态势，并且年末交易量大增，原有库存得到了较好的消化。

行业预期：房地产行业整体暴利将逐渐消失，企业超额盈利将主要取决于企业对市场节奏把握和开发经营成本节约。市场垄断程度将进一步提升，行业内企业绩效将加剧分化。

2013-04-25 09:44:48

李恩平:

市场交易预期：房价的走势取决于具体的政策措施和政策执行力 度。如果严格执行20%所得税政策，我们认为总体房价可能会出现较大幅度的攀升，在刚性需求的拉动下，二手住房的价格将在原有价位上税负加成，直接推高二 手房价，同时部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求也被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。如政策的实施 重心转向持有环节税，我们认为总体房价可能保持平稳态势或略有回落。通过税费结构的调整，取缔或大幅度降低包括所得税在内的交易环节诸类税费，增加多套住 房持有泵本成本，盘活多套住房持有家庭的存放住房供应，将大大地缓解。由于快速城镇化，加大了短期内城镇住房供不应求的压力。

2013-04-25 09:45:19

李恩平:

市场交易预期（二）：城市建的房产交易市场分化将加剧，大都市 区与中小城市的房价收入关系可能出现两种不同方向的偏离，导致了两种不同的房价变化趋势。在中小城市新增住房需求主要以乡、城移民为主，房价以农村建房成 本作为参照，需求价格弹性明显，房价收入关系向农民工家庭和周边农村家庭收入看齐。近两年投资投机性需求推高了房价，乡-城移民自住性购房需求被驱逐，这 些城市只有房价合理回调，给自住性住房需求有效的市场进入机会，才有可能逐步消化累积的市场泡沫风险，促进居住城镇化的有序进行。在大都市区新增住房需求 以追求多样化就业机会、多样化消费服务的中高收入的城-城移民为主，其房价收入关系面向全国各地的高收入家庭看齐，预期北京、上海等全国性的大都市区房价 可能存在一个持续的增长空间。

2013-04-25 09:45:53

李恩平:

六、政策建议

2013年房价仍有较大的上涨压力，调控政策应继续坚持遏制投机、投资性需求不动摇，坚持实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施，适时扩大房产税试点，以巩固前期调控成果，防止房价大幅度反弹。同时，还应积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和制度建设。

2013-04-25 09:49:08

李恩平:

这些制度建设提了几点：防止城镇化沦为房地产化，一些城市错误 理解城市化，特别是一些中小城市盲目规划所谓“新城”，把居民区当作工业化来开发规划，殊不知房地产与工业制造品不同，其最终的消费需求具有严重的本地市 场依赖，结果导致鬼城、空城层出不穷。因此要对各级城市官员加强城镇化学习培训，使全社会了解新型城镇化的科学含义，防止对城镇化的片面理解甚至肆意曲 解。其次，科学编制城市规划，同时配套编制房地产发展规划。其三，建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台。其四，官员的GDP政绩考核，应剔 除房地产和建筑业的GDP贡献。要努力确保保障房住房的分配公平，比如构建公开透明的机制，建立多部门的家庭住房和经济状况联动审核和信息共享机制。因地 制宜制定土地供给计划，一线城市、热点城市、区域中心城市及其他房价上涨速度过快的城市应该增加新增土地供给，盘活存量土地利用，促进房地产开发进程，在 库存高、房价泡沫明显的三四线城市，应该科学规划土地供应，既要防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。探索解决农 民工住房问题的多种途径：如探索推进和健全涵盖农民工的城镇住房保障体系，建立农民工公共租赁房制度。又如探索推进农民工住房公积金制度，再如探索农民农 村土地关系退出与城镇住房保障挂钩机制。

我的报告就到这里，谢谢大家。

2013-04-25 09:50:29

谢寿光:

感谢李恩平研究员对本书的研究成果做了非常简练的概括，而且他 在最后的时候还有意提及了四川雅安的地震的哀悼，这也代表了我们今天所有人的心声。非常感谢几位领导和嘉宾的支持，也感谢李恩平研究员的解读，这一单元我 所支持的各项议程结束。下面进行专家论坛，我把主持的权利交给城环所的魏后凯副所长，请他来主持。

2013-04-25 09:51:58

魏后凯:

大家好，非常感谢各位专家来参加今天的房地产发布会暨高层论 坛。今天的主题是聚焦房地产市场调控，这个报告对于2012年的房地产市场的形势进行了展望，我们也做了判断，现在的形势和对于未来的把握。大家知道，房 地产是关系民生的重大问题，老百姓非常关注，尤其是房价的问题，保障性住房的问题，农民工的住房问题等等。现在我们学术界对于房地产业的发展，对房地产市 场的调控也有不同的看法，提出了各种不同的观点，有一些观点甚至是针锋相对的。因为我在组织人民大学的城市与区域经济组织，每一期都要选择主题，其中有一 个专题就是房地产。我觉得这是好事，有争论才会推进学术的进步。

最近国务院新国五条发布以后，各个地方也在颁布一些实施的细则， 反映比较强。我想今天对于聚焦房地产市场的调控进行研讨，我觉得很有意义。今天请了一批在这方面很有研究的资深专家进行研究。第一位要发表演讲的是国家发 展与改革委员会投资研究所的原所长张汉亚研究员，下面我们有请张教授发表一下他的最新主要观点。

2013-04-25 09:55:12

张汉亚:

尊敬的武寅院长、参会的各位嘉宾，新闻界的朋友们大家上午好， 非常高兴再次受到社会科学文献出版社和中国社会科学院城市环境发展研究所的邀请参加这次《房地产蓝皮书》的发布会。这是第十本了，在十本中，确实揭示了中 国房地产整体的发展历程、调控政策的发展，从供给到价格，到对城市的改善等各方面的情况，对中国房地产发展史具有重要的意义。

2013-04-25 09:56:06

张汉亚:

今年是2013年，2003年温总理当总理的时候，当时发表了 第一个关于调控房地产的政策，促进房地产政策健康发展，房地产业是支柱产业等。在今年2月26号，发表了新国五条，是温总理到从2003年到2013年十 年的房地产调控主要政策制度。今年十八大之后，在新一届政府的领导下，我们房地产究竟会如何走，也是大家关心的。从整体上看，在新一届的领导下，房地产会 向哪方面走是一个值得期待、研究的问题。未来房地产如何定向，到目前为止还是循着温总理的国五条，还有限价，很多省都出现了限价，下一步会怎么样是大家关 心的。但有迹象表明，国家不再特别重视经济的增长，习近平总书记在博鳌提到，我们不再特别关注经济的快速增长，不需要把经济搞得很快，一季度数据出来之 后，李克强总理也说了，保持经济平稳发展很好，今年定的目标是7.5，去年定的目标也是7.5，但是去年温总理想保8，但是没保上，今年有所下降。

过去想保持快速增长，房地产是作为一个非常有利的工具，像 2003年想要保持快速的增长，就给予房地产大力的支持。2008年经济不太好，房地产又大力地提出来了。新领导对房地产不是很重视，对经济增长如果想保 持8%以上，可能也得把房地产给予重视。但是另一个趋向是加快新型城镇化，房地产的建设不可能是城镇化，但是政府可以投资基础设施建设，但是城市居民的住 房，新进城的人口增长都需要大量的房地产，所以从这个角度来讲，中央的领导应该不会太忽视房地产业。因为房地产一个是国家管的，一个是企业，就是房地产开 发商，实际上国家管的那块是由房地产开发商去建设，从这个角度来讲，在未来一段时间里，国家还要依靠房地产，这个还是很大的。所以在发展的情况下，房地产 在今后一个时期仍然是我们经济持续发展的主要动力，其实它就是自主产业，但是国外有一个建筑业，中国更多的放在房地产业。房地产本身占全国GDP中有 4-5%，但是上下联动可能有20%，房地产投资比重占全社会投资最高达到20%多，去年是19%多，所以房地产的发展还是要继续重视。

2013-04-25 09:58:24

张汉亚:

到目前为止国五条还在落实贯彻，在贯彻的过程中存在着问题，各 地政府不太积极，我过去都发表过观点，房地产调控表面上是开发商与购买者之间的价格矛盾、供求需求矛盾，实际上我们更多的是，调控更多表现出了中央地方政 府的合力，因为地方对房地产从外需到各种税收，到其他一些解决当地的居住和就业方面，对房地产的依赖太重，所以中央如果把房地产的价格压得太死，很多地方 正确就很难继续发展或保持稳定发展趋势。这种博弈的过程中，中央也要考虑地方政府。

2013-04-25 10:00:47

张汉亚:

从未来政策角度上，现在已经严格得不能再严格了，既限购又限 价，除之外，就是限制开工，这样更供不应求了，这该怎么办？所以政策已经走到头了，关键问题是，我们再怎么走，继续下去也是不行的。我一直提出的一个观点 是，把政府管的交给政府，把市场管的交给市场，但是我们这十年来有一阵有这个时期，有的时候过渡放到市场，但是最近几年一直是政府代替企业又限购，又限 价，限购本身不是代替企业，但是限购本身是一种社会规律，供不应求的时候增加供给，现在不是增加供给，而是限购或限价，这都不是市场的做法。我觉得政府还 是要管好保障房的建设，这一年做得相当不错了，前年开工1000多万套，去年700多万套，今年600多万套，去年有的说完工了500多万，有的说完工了 400多万，如果政府把保障房做好，无论是棚户区改造，还是公租房建好，这可以缓解很多一部分的社会需求，对市场供求的压力也会减少。

到目前为止，国家一直对保障房建设是非常重视的，但是我觉得有些 东西很大一块问题是，有些地方保障房出来，有的说得不够多，分配困难。实际上我觉得保障房更多的是供给那些进城的农民工或大学毕业的人，这些人现在还无法 买房，有一些高价的房租影响他们的收入，这样以后他们买房可能性更低了。现在北京市已经把外地打工的，住几年的户口列入了，我觉得这个很好。我觉得还要给 他们市民待遇，小学上学。这些东西不解决还是很难买房，如果买房的话户口就要留下了，租房的话今年租两个月走了，这个方面对于长期住户考虑户籍的问题。如 果政策不配套，太多的租赁房，廉租房无所谓，都是城市的穷人，但是廉租房也应该向外地来的或大学生开放。从这个角度在政策方面还有改进的途径。

2013-04-25 10:01:07

张汉亚:

从政府的角度，把廉租房或其他的保障性住房、公租房都搞好，这 样去缓解问题。但是买房子是中国人重要的民族情结。解放前家里一有钱就买房子买地。现在来讲，新中国建立之后，到98年之前都是分房子，大家都租房子也没 有什么，98年之后大家又都买房，要不然都租，要不然都买。所以进行更好的宣传，使更多人租房而不是买房。一方面我们从市场的角度，另一方面从风俗习惯上 改变。为什么现在大家总觉得没有自己的住房不放心，又去抢着买房，是钢需造成的，国外年轻的20多岁的年轻人有工资买房，不够的话就宁可慢慢攒够钱再买， 我们都是独生子女，亲戚们一下子就给了钱买房。这是中国的特殊性，这种特殊性也必须考虑，中国的房价比不对，年轻人买不起房子。由于中国的特殊环境，还有 一个因素是，分房之后1000多块钱甚至一些工厂是700、800就买到了，那些都是60、70的房子都需要改善，我认为这些房子是占了最主要的部分。

城市原来的住房基本上都住着需要改善的房子，北京市目前为止需要 改善的很少，而现在是一次，而不是多次。在上海郊区从改革开放以来，这些几年房屋已经变成了几代，第一代是普遍的房子，后来是砖瓦房，后来变成了三层四 层，不够的话又是欧式。现在有钱还是要住房，小两口刚结婚40、50平，有了孩子就是70、80平，再有了空间就要100平以上，不是从哪个角度说中国不 合理。中国按照国际路线发展，调控的话不能过于干预市场，市场就是这样，有钱就买，没有钱就不买，钱不够也不赊帐。实际上我们在这个方面，还是在思想观念 上要把这些落实起来。

2013-04-25 10:02:16

张汉亚:

现在看还有很多人，包括国外一些专家畅通中国经济，首先是房地 产。04、05年涨的时候我就说，房价怎么涨，土地价格上涨、工资上涨，只能上升，所以很多人买了房子，我们现在还没有看到房价下降。这方面还是要引导一 些专家，说话要谨慎。很多老百姓对于住房价格，即使下降，但是下降30%，又有多少人能够满足。我不是主张价格上涨，而是市场供求下降以后再上涨。不能今 天卖1万6，明天卖2万，一看就是暴利。现在一些地方政府提出的限价，我觉得限价不合理，05年我提出叫参考价格。一个开发商究竟各种成本是多少，就该知 道价格给多少。过去都是地方开发商去申报，一般政府都审核。但是现在很多城市都提出限价，限价还是允许价格上涨。政府按照周围成本，参考一下价格，投资者 一看你的价格这么高，再高就不买了，这样开发商提高价格就很困难，如果一天能提高两三千、三四千，还是有人买，这样市场的需求就没有办法了，所以未来的发 展和国家调控、市场有关。我还是建议政府管政府的，把市场的交给市场，不要过多干预，这样房地产市场才能健康发展，谢谢大家。

2013-04-25 10:06:08

魏后凯:

感谢张汉亚会长的精彩观点，他提出房地产是城镇化发展的重要部分，同时要处理好政府和企业的纷争，要区分保障性房和商品房，政府重点是管好保障性房。下面有请住房与建设部、政策研究中心的副主任王珏林主任进行演讲。

2013-04-25 10:16:11

王珏林:

首先祝贺社科院《房地产蓝皮书》的发布，下面就当前的房地产形 势谈几点看法。第一，从一季度的房地产指标看，应该还是比较快的，比如说开发投资增长20.2，商品房销售同比增长37.1%，还有一个商品房销售额同比 增长61.3%，可以说这个增幅比较大。但是全国的情况，从整个数量看是下跌的，从全国层面看，今年一季度整个是两个亿，卖出两个亿的房屋。如果按照这个 平均速度发展，今年也就八个亿，争取冲到九个亿。这是什么年头呢？就像是种地考虑秋收，以至于比07、08年的水平高一些，低于近四年的水平。因为 2009年是9.37亿，2010年是10.43亿，2011年10.99亿，2012年是11.03亿。因为前两年发生的事情都是预料不到的，比如11 年前三季度发展的非常好，第四季度全国的市场额停了，因为没有贷款了，银行不给我们贷款了，无论是开发还是消费都停了，所以第四季度停下来了，还是那么 多。2012年前三季度不好，就第四季度好，前三季度才6个亿，都是后一季度每个月都是1亿以下。所以按时间点的分析推测，就很难定下今年是按平均的。这 说明一个道理，全国的市场总销售量还是比较稳定的，但是这里为什么出现了现在以开局之年让房地产成为了焦点，它主要是局部区域地区过热，也就是一线城市、 大城市、东部区域城市过热。一些中西部的小城市不是很热，比较平稳甚至有些下滑。

2013-04-25 10:16:45

王珏林:

现在国五条出台之后到底怎么看？国五条出台之后，确实使房地产 市场平静下来。为什么这么说？我们得从四月份开始，如果从我们的出台都算在内，肯定把过热这块都算进去了，因为最热是3月，但是细则真正实施是从四月份开 始的，从四月份看指标肯定都属于平静、稳定，甚至下降，处于一个观望期。要说三月份，那是特殊情况，因为出台了国五条之后没有落地，但是时间又比较长，个 税20%以后才形成了集中交易，所以大家抢注注册，那些现象是由我们的真空地带出现的。整个来讲，这个政策应当是对我们稳定过热的区域发挥了很大的作用。 但是这个政策确实是能落地的不多，可能带来的担心问题是，一旦又有什么风吹草动，对市场又会出现新的波动。它对市场的控制能力到底有多大？时间有多长？我 现在也不敢说，因为不知道市场的变化。

2013-04-25 10:18:02

王珏林:

未来的政策怎么发展，趋势是什么情况。政策趋势是2011年出 台的国十条，内容已经对管理我们目前市场的分量和可操作层面以及对未来的政策非常清楚了，但是政策必定是政策，不是法律，也不是法制。这样政策会随着时间 的推移分量在减弱。真正的国十五条，有些东西到现在还没有落地，就是没有执行到位。只有抓好这个政策，我觉得对稳定我们的市场、稳定我们的预期具有重要意 义。

2013-04-25 10:22:07

王珏林:

最后谈一下市场的发展，谈完政策，谈趋势。现在房地产利益不是 就是房地产市场本身，受外部环境条件的影响非常大，主要是两方面的影响。一是经济，二是城市，只有经济发展好了，银行才能有钱给我们贷款。因为这个行业最 主要的是资金，没有资金谁也玩不了，而且我们对银行主要还是依赖性最强，所以就看经济形势。所以今年一季度是7.7的增长，我认为是相当不错了。可能有些 专家认为低于预期了，但是一季度是特殊时期，为什么是特殊时期？因为一季度是换届，不管中央到地方都在换届的过程中，你想抓经济基本上就是淡化经济，很多 工程都停止了。所以在这种特殊时期，我们还能达到7.7，我们应当是该满意的，去年全年的平均值4.7。所以从第二季度以后，新领导上任干劲就出来了，在 经济方面还是要加大力气。房地产和城市的关系要清楚，一个是供应的，一个是消费的，只有城市发展、城市扩大，房地产就是没有办法，想不用房地产也不行。什 么叫城市？前面有高楼大厦，城市就到了。消费，光有产品而没有消费者不行，但是消费主要是体现在，我们国家的消费，尤其是家庭消费没出，所以消费不转移、 不引导出去，我们还要发展，就是发展和稳定，这是一个矛盾。所以往前都走，而想让我们往后退，那就不是市场了，所以我们还是看好房地产市场肯定还是在发展 的，还是在向前走的。

而市场最关键的是解决市场的问题，由于我们城镇化发展到阶段，我 们大中小城市发展得不均衡，尤其是功能和服务差距太大，所以居民转移消费投资都是往大城市去做，给大城市房价带来了压力。这不是短期的问题，你自然而然把 消费都转移到小城市，我们不住大城市，住在乡下。但是你说得不算，按照有序的调整，再加上分别的供应，因为市场决定了供给和需求，缓解我们当前遇到的问题 和发展的矛盾。另外我们主要想，要解决两个问题，我们现在对房子有意见，最主要的是基础要把住房分配制度建立起来。把我们的市场竞争秩序管理好，保证透 明。这样才是保持市场这个行业能够更好地发展。谢谢大家。

2013-04-25 10:23:10

魏后凯:

感谢王珏林会长的精彩演讲。下面有请国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松研究员。

2013-04-25 10:25:34

赵松:

首先感谢课题组和蓝皮书的编写组，在房地产市场气氛再次紧张起 来，公众陷入迷茫的阶段，课题组拿出这书，召开了这次论坛，有助公众对于房地产市场一些理性的思考和判断。说到今天的主题，聚焦房地产调控，回想起来这十 年之间，房地产调控一直是我们的一个焦点和热点，围绕这个调控，大家想一想，来自各界的声音、观点，这里面有开发企业业界的，有学院派、有政府派，有调控 派，有市场派，还有海外的学者，这么多专家在这建言献策，为我们的政府、管理者提供了一些策略、一些资料，是非常丰富的。其实现在大家在看，无论是在网上 还是在哪，看看这些观点，如果从研究的角度，追求标新立异，追求独创。即使这样，看看现在的调控结果怎么样？目前还是不理想的。

2013-04-25 10:26:04

赵松:

为什么是这样？大家的主意已经出得够多了，为什么还会这样？有 两个方面的原因：一是还没有达到足够的共识。这个共识不仅是搞研究的，还有搞管理的，各个利益集团，各个管理阶层，各个公众阶层，大家没有达成足够的共 识。二是我们没有足够的条件，我们管理领域很多都是这样，大家都知道怎么做是最好的，方向是什么样最好的，但是国家还要有一些配套的制度环境去支撑，现在 某些方面的制度环境还没有达到，所以我们现在整个的房地产调控还是受制于一个大的环境。近几年我们的调控政策虽然说是什么组合拳，说是综合运用了行政手 段、法律手段、市场手段，但是我个人感觉，真正落实的时候，力度比较大的，其实还是更多的在行政管控这个领域。但是我们说行政管控，虽然短期内有一些效果 可以立竿见影，但是很难看到近几年市场上的几次波动，可以看出这种行政政策的边际效应递减现在越来越明显。

2013-04-25 10:26:44

赵松:

我们今年年初在做房和地的市场分析的时候，因为我们一直在做全 国土地市场的监测。我们当时做这个分析也要写一个类似的报告的时候，曾经用了调控效果显现，后来仔细一想发现有问题，我们说的调控效果显现是指地的问题， 因为去年我们看国土资源部发布的地价监测的数据是我们一直在做的事情，全国105个主要城市的土地市场上半年基本比较平稳，一季度还出现过整体的微降，也 是下半年开始回升，但是回暖的速度比较低。累计下来，全年同比的地价增长率是非常低的，可以说是近十年的历史低位，仅高于2008年。当时基于这样一个数 据，说调控起到了明显效果，但是调控的对象是什么？是房价还是地价？现在说的调控直接是对房价，包括土地，包括经济等很多领域。反过来看看房价的变化，去 年下半年快速回暖，我们当时用统计局规定的价格指数，简单用数据处理算了一下，一些城市的回暖速度已经高于2007、2009年当时比较高的高点，处于快 速回暖。

在这种情况下，我们在想是什么原因，同样两个市场，房子和地关联 性非常大的两个市场，同样在严厉的调控政策下，走势、动态不太一样，这正是体现出来了我们强力的行政管控的边际效益递减非常明显。我们知道，强硬的行政手 段介入是2010、2011年就开始了，直接你卖也受限制，2011年的效果，整体的增长率还是比较平稳的，在降。2012年上半年一直到4、5月份的时 候，全国按照统计局的数据一直是在降多涨少的，这是前期的行政措施，效果显现。但是地的行政上的手段是相对晚一点的，虽然也在调控，但是限价、限购、限受 售是2012年才在推的。比如热点这块，时间一研判可能直接不卖了，有些城市出现竞价涨停板的政策，竞价不卖了，好地块也不拿了，就是这些政策在起作用。

2013-04-25 10:28:11

赵松:

正是因为有这样的措施，地价信号限制住了，去年的土地市场上的 价格没有波动得那么明显。但是我们要长远地往后看一步，从去年年底楼市的快速反弹，实际就给我们一个提醒，这种单靠行政措施来推进短期内虽然能见效，但是 长期内的效果实际是很难说的。我们说楼市上包括现在做的限价限购政策，实际上对于这些需求，不管是刚需还是投机性、投资性需求，真正在市场上表现出来的就 是需求，对于需求起到的是一种积累的作用，控制住了，但是在积累，并没有疏导到其他方面。在这种情况下，一旦有些风吹草动，有一些哪个方面的政策，不一定 是房地产方面政策，可能是其他方面的政策的出现，政策的放松，积累的需求就会肆机释放。我觉得我们现在的市场一定要进入，以前是以治标为主，治本的措施没 有及时跟进，现在房地产市场要进入标本兼治的时代。行政管控手段不是不要，指标的政策也要，但要是为管理者争取时间的。在争取的时间之内，我们其他的制 度、机制的建设要及时跟进。其实这种观点，我们在很多地方也说过。但是现在给公众的感觉是，一旦说制度机制，好像就没法往下走了，因为涉及制度机制是比较 难、比较深入的改革，而涉及制度机制的问题不是说哪一家牵头，不是说发改委、国土哪一家的事，要涉及很多，一旦涉及很多，往往就变成了没有明确的时间点 了，这个事有点不了了之，今年整个大的形势可能不是这样的。从新一届政府上来之后，包括公布的机构改革，职能转变的方案在时间点和实施方案方面都已经公布 了，新一届政府起码给我们的感觉是，更是一个行动派，在落实反腐、治理公款吃喝等方面，力度是非常大的。在这种情况下，对于房地产制度机制建设我们现在仍 抱以很大的希望。

2013-04-25 10:33:44

赵松:

从新国五条出台之后，大家更多关注的是个税20%，我一直关注 的是后面提的，要加快建设和完善，引导房地产市场健康发展的长效机制建设。这里提到了，包括金融政策，包括市场的监控，市场秩序，包括住宅用地的供应等很 多方面。我们说这几方面的制度机制一旦有了明确的时间点落实，对我们的房地产市场将来的健康发展还是有非常大的作用的。

现在已经明确的是，不动产统一登记加房产税，这两个制度机制层面的建设，包括公共资源交易平台，还有社会公信制度的建设，我觉得这几个配合起来，它的直接目标并不是房地产市场，但是它对我们房地产市场的发展会产生很好的效应。

2013-04-25 10:44:44

魏后凯:

感谢赵松所长的很好观点，但是要注意房地产调控效果，不能依靠行政手段，要标本兼治。下面发言的是中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强教授。

2013-04-25 10:47:13

陈国强:

感谢主办方的邀请，简单的交流几点关于调控政策的观察。国五条 从政策的逻辑上，政策的思路和方向上和之前的国十条都是一脉相承的，但是从力度和政策的份量，以及政策的严厉程度上，显然是过去调控政策的升级版。如果从 一些城市的地方版来看，特别像北京版的19条细则，显然是过去多年房产调控的政策集成，是一个大的汇总。为什么说是升级版，多方面都有体现，大家知道国五 条之前，尽管四五个城市出台限购，但这是各地的动作，没有全国版的规定动作，在范围上有所扩大，这是限购的升级。限贷的升级，现在很多城市对于过去房贷六 成上调到七层，得到进一步提升。税收升级，大家知道过去的税收手段是调控的基本手段，但是税收在过去的多年调控当中一直扮演配角，是辅助性的角色。这次不 同，个税新政成为国五条当中最受关注，引来普遍质疑的手段。这次个税新政成为力度最强的调控手段，税收手段明显升级。对于地方的问责，和过去表述的措施、 要求也有升级，在问责方面有所升级，从中央层面的要求以及相关的五条也好，六条也好，内容上、要求上、力度上显然是升级版。

2013-04-25 10:47:44

陈国强:

我想，从2月份到今天已经两个多月，短期的效应在政策真空期， 市场成交量的递增，到地方细则陆续出台之后，市场的趋软，可以看出，政策的降温效应已经有所显现。但是我想我们需要关注的，国五条刚才说了，之前的多年调 控在政策的大思路上是一脉相承的，实际上是过去调控当中或政策组合当中存在的问题，在国五条当中也表现得同样明显。这些所谓的问题主要体现在几个方面，前 面几位专家也提到，第一个明显的体现是行政调控的收窄，尤其是我们看到一些重点城市在调控当中行政手段的运用，应该说大大地升级。或者说行政色彩明显升格 了。在限价上，在预售制度的从严方面，包括未来在土地出让环节也会进一步提升行政色彩。由此给我们带来一个很简单的问题，也是前面张会长提出的，我们未来 的住房市场政策方向，市场发展的方向到底是因循过去的市场化的方向还是趋势化的方向？在调控当中，行政手段的运用应该说，刚才嘉宾提到的力度上无以复加。 双轨制的目标还要继续，双体系的目标还要继续推进它。我觉得在这里面应该是非常基础性的方向。现行的行政调控的住房要持续多长时间？这是一个很基本的问 题。

在地方细则的落地当中，少数城市出现的一种倾向是，在中央版的基 础上进一步升级，进一步体现行政调控色彩。另一方面弱化的表现，目前来看，出台地方细则的城市，因为不少地方是在中央原有要求的基础上，不是平稳的传递， 地方、省级政府，有的是城市政府力度明显减弱了，或重权之下轻轻落地了，有些是标题式的细则，有些是微博版的细则，大家都看到了。一方面我们参照进一步强 化，大量的还是弱化，带来的问题就是如何落地，如何执行，落地难，无从执行。地方政府在调控当中显而易见，中央是政策的制定主体，地方政府的环节是执行主 体，在地方的调控当中是最关紧的角色，不能会略的一个特征，地方政策同时也是利益主体，在这当中，我想中央和地方两级政府之间在调控当中的不同政策诉求， 在不同的博弈关系里，政策效应的显现是一个非常基础的矛盾或因素。

2013-04-25 10:53:03

陈国强:

在国五条当中存在的困惑或问题是一种政策数据的短期化倾向，比 较多的关注于直观的、表层的调控效果，尤其是治标和治本的问题，我想跟多的是治标，治本的问题尽管有所涉及，但是在调控手段上、政策组合上显然是有相当明 显的表现。所以制度化的推进明显滞后，在国五条里有特殊的表现。一方面我们要看到国五条和之前相比这种升级版的特征，同时我觉得目前存在的或后续的落地难 的问题，行政难的问题以及注重短期、忽略长期的问题同样明显。

从政策层面来讲，我们对于后续的政策实施，以及可能对市场带来的 影响有几个因素是需要我们格外关注的。首先是政策的负面影响，在这当中，大家都有所理解，我想不用特别展开来提了，特别是在个税政策上，是20%的个税， 既是这一轮调控中重磅的手段，同时也是引发多方争议和引发批评之声的源头。这项政策本身背后可能蕴含的或所带来的一些负面效果，我想我们都可以要有逐个地 估计。

2013-04-25 10:58:18

陈国强:

还需要格外关注地方政府主体，地方政府既是调控的主体，在住房 市场当中是一个重要的利益主体，这样一种特殊身份，决定了他在调控当中应该说有多方面的，既有和调控的目标方向相一致的诉求，同时也有比较多的关注于地方 经济，表现地方经济发展方面的顾虑和诉求。所以政策的未来、政策的执行、政策的落实，政策的效应很大程度上取决于地方政府的表现、态度以及如何落实，有没 有保留，有多少保留等等，显而易见对于政策效益的发挥至关重要。

我们还需要格外关注市场的无形之手或市场因素。政府的政策调整， 隐形之手，大家比较容易地判断它的影响。实际上最近几年来，国十条市场的表现，让我们可以看到，特别是住房市场的本身，内在的市场机制、市场力量同样表现 得特别明显，无论是房地产行业还是房地产企业，面对政策的调控，在逐步形成自我消耗、自我调整的机制，这种机制确保市场，王主任提到的总体上保持平稳，这 是一个基本前提。企业对于政策的逐步吸引能力，行业对于目标政策体系的自我消化、自我调整能力，我觉得让我们看到从各项指标上，市场、房价涨幅趋缓，成交 量仍然保持在相当的规模，我觉得这是背后的市场因素，不能忽略。

2013-04-25 10:59:06

陈国强:

还有一个因素我们要格外关注，就是非行业的或行业外部的因素， 这里面最主要的是宏观经济相关的政策调整，特别是货币政策或信贷政策。在去年市场由冷到热，这之间的转换很大程度上和货币的微调、信贷政策的调整有很大的 关系。我想影响行业政策的诸多因素当中，非房地产行业的外围因素，我们也需要给予应有的逐步关注。时间关系，我就和大家交流这么多。

2013-04-25 11:03:23

魏后凯:

感谢陈国强教授的发言，包含了很多的观点，对于国五条面临的困境、存在的问题等等进行了深入的分析，比如说衔接性的调控，比如说一些短期的措施，也提出了他的一些很有见解的措施。下面我们有请浙江师范大学经济研究所的副所长曹荣庆教授进行发言。

2013-04-25 11:06:03

曹荣庆:

谢谢给我这样一个机会。和前面的领导、专家不太一样，我提出的 是非常宏观的问题。在此基础上表达两个点的细节问题。一、我们怎么看过去房地产市场的价格。从个人角度来讲，从中国房地产高价位的运行，和美国等国家相 比，想拥有他们那样低的价格不可能，这里的原因是中国的人口造成的供和求这两个方面的扭曲。大家可以想象一下，可能我们在座的每个人都吃过方便面，美国一 盒方便20美分都不到，一般一个卖16个美分。在这样的条件下中国能不能生产出人民币一块钱不到的方便面？显然不可能，这和人口有关，从我们对产品的需求 角度，大量的巨额人口构成了需求利益，而从劳动力市场来讲，把我们的收入水平压得很低。在房地产市场价格的角度来看，我觉得我们中国的房价收入比要比美国 高很多，这是不可想象的。这个问题在房地产宏观调控中有一个观念性的问题需要调整。新中国成立的时候，全中国人民的一个理想，很简短的概括就是人人有工 作，个个有饭吃，家家有房住。改革开放以来30多年到今天，人人有工作，个个有饭吃这两条都实现政策转型。更大的背景是社保体制发生了转型。但是对家家有 房住这个理想，政策的理念上基本上没有转型，我们现在和50年前60年前政策基本一致，这就导致了我们对高房价下我们政府政策扭曲的一个很重要的原因。

2013-04-25 11:06:28

曹荣庆:

我来自浙江，我在这里写的是温州的问题，大家非常关心温州炒房 团的概念，炒房团是一个无辜的社会群体。为什么会出现炒房团？而炒房团又会做得这么大？温州经济在过去的30年得到了充分的发展之后，在今天已经面临了深 层危机，就浙江民营经济的升值空间被大大压缩，压缩到非常小的地步。而通过过去30年发展积累的资金又必须寻找一定的出路，现在出路没有找到。浙江民营资 本在几年前都相安无事，特别是到了09、10年山西的煤改开始，山西的民营资金大量从煤炭企业中被挤出来了。还有一个问题，温州金融危机改革，这是温州的 危机，是去年浙江省温州经济综合改革，我觉得这次整个经济改革的出发点和落脚点是错误的，温州并不像我们所想象的那样，温州的中小企业得不到贷款，或温州 的民营企业得不到贷款，实际上不是这样的。

2013-04-25 11:07:25

曹荣庆:

我觉得浙江省民营企业得到贷款的概率非常大，包括从国营民行的 角度来讲，包括我有一个朋友，他在一个民营公司里，他说在那个民行里，只要他一个电话，2000万钱，不用办手续就很快到位，民营资金经营情况好的企业仍 然可以办到，但是经营情况不好的企业就没有办法了，就是整个金融的环境发生了变化。在这之前，政策环境空间有没有了，资金哪里去了。正常的民营投资渠道没 有了，巨额的民间资本只有到房地产市场去，房地产市场一压缩，民营资本受到了巨大的创伤，而整个区域经济的发展也受到了阻碍，从而导致两败俱伤。

2013-04-25 11:07:53

曹荣庆:

我们讨论房地产市场的宏观调控，可能治标治本的做法都是做法， 有可能的话从更高的政策，给民营经济一个更大的出路，更好的政策空间，从而让民营资本有一种合乎规范的、稳定的运行程序。我就对我们的房地产稳定发展也是 有利的，如果这个都做不到，不光是浙江省，包括浙江省在内的巨额民间资本，在全国给房地产企业，给其他的各个企业都造成很大的影响。一个部门损害再去管控 它，对双方都不利。浙江这两年的困境从这也是一个视角，反映了我们国家最高层次，更顶层设计所需要的，更深层的改革和发展。我就简短说这些，谢谢大家。

2013-04-25 11:14:17

魏后凯:

谢谢曹荣庆教授，下面我们有请皮书的顾问，也是中国社会科学院城市发展、环境研究所原所长牛凤瑞所长发言。

2013-04-25 11:17:08

牛凤瑞:

非常高兴和大家共同交流有关中国房地产的想法。谈两个问题，今年是皮书的第十本。

第一，首先对皮书做一个表达。我一直认为，学术影响舆论，舆论又 促成政策，政策引导市场，是这样的逻辑关系。蓝皮书已经出版十年，见证了中国房地产市场的跌宕起伏。《房地产蓝皮书》社会责任就是对房地产社会现象做出自 己的解释。能够引起舆论的关注，当然是求之不得，是好事。但是舆论的毁誉应占次要地位。房地产皮书的另外一项社会责任，就是对未来的预测和展望，为制定政 策提供参考。如果我们的皮书对我们的决策和制定政策能够起到一些作用，那是它的价值所在。但是皮书更大的、最终的价值还在于为发展中的实践证明是正确的。

皮书出版十年来，尽管批评之声、争议之声不断，但是对于房地产市 场的预测大体上是正确的。这一点我感到非常欣慰，因为前几卷就是我主持做的，但是3月21日，新京报发表了中国房价预测的十年乱象，同日又被新浪网转载， 同时冠以“科院预测房价走势不如之从前”这么大的标题，而且社科院的蓝皮书是作为唯一的被本名点评批评的研究机构。对于这个事，我要说两句，批评者把这个 皮书和唱空派视为同一类。大家看看，实际上蓝皮书预测2007年房价整体上幅有望回落到5%，同年房屋销售指数升涨涨幅为7.6%，应该说至少方向是一样 的，但是批评文章说，蓝皮书预测房价下降5%，这两者关系是完全不一样的。

2013-04-25 11:19:24

牛凤瑞:

我个人一直是房地产价格走势上升的观点，这一点我的书里有，有 书为证。同样07、08年都发表了相关的论点。我一直与曹建海和易宪容在不同的公开场合进行了辩论，这是蓝皮书的观点。所以我们说批评是批评者的权利，也 是达成社会共识的重要途径。第二，我国的房地产调控实施政策向何处去的问题。我在这里面谈谈自己的观点，中国的房地产调控政策涉及复杂的社会利益关系，已 经成为我国经济社会乃至政治生活的最敏感，分歧最大、争论最为激烈的话题。这两年来被称为历史上最为严厉的调控，效果如何各有各的说法，仁者见仁，调控的 效果至今仍未见到详细的评估。关于房地产市场的未来走势及其调控政策的调控方向也是仁者见仁，智者见智。新的国五条实际效应也有待于实践的检验，以前我也 应媒体写过这方面的文章，但是搅动市场乱泥，恐怕也不是我们新五条发展的初衷，决策是决策部门一律对客观规律的认识和对整体形势判断，对发展目标的选择以 及为实现目标而采取的措施。

2013-04-25 11:24:26

牛凤瑞:

要回答房地产政策向何处去，至少我们首先对中国的房地产市场总 体形势有一个判断，现在是众说纷纭。近十年的中国房地产的宏观调控，重要的政策出台是九次，尽管房地产“泡沫论”、房地产崩盘之声不绝于耳，但是房地产投 资仍在持续增长。2005年到2012年，我们从1.6万亿增加到7万亿以上，每年递增20%，商品房的价格和交易量总体上呈现下沉的趋势。我们现在是限 购、限价、限贷、限卖等行政强制手段，或可能由一个量价齐跌或者小幅下跌的结果，但是只具有短期的阶段性效应，不仅不可能改变中国房地产市场供求关系的基 本面，而且牵扯着市场反弹与增强调控力度，交替反复的恶性循环的风险。

2013-04-25 11:27:13

牛凤瑞:

我们现在令人眼花缭乱、相互矛盾的同比数据，我个人觉得，它只 具有企业经营层的意义，不具有政策调整方面的意义。我们调整政策首先在大趋势看总体数据的变化，所以我对总的趋势怎么看？中国地产无大势，房价上涨与房价 下降对社会经济的负面影响要小。房价过渡上涨造成所谓的泡沫破灭在一十二年内这种概率极小。过度炒作房地产的负面现象只会激化社会矛盾，不利于相关利益的 协调，人为的拔高、住房民生的社会性和政治性权重无助于和谐社会的构建，对于房地产活动进行过多的行政干预不仅是有限行政资源的无效配置和行政效率的下 降，而且会掩盖公共领域行政管理的缺位和市场配置资源里的政府管制的越位，进而成为深化体制改革的负能量。坚持正确的调控方向，我国的房地产将是一片光 明。

2013-04-25 11:30:21

牛凤瑞:

二、房地产政策调整要把握两个逻辑起点。

第一，关于房地产业的地位。中国的房地产是一己的力量吗？恐怕不 是，它的是国民经济重要组成部分，至于我们赋予不赋予它基础和产业的主体地位，无关紧要，它是客观存在。为什么房地产价格一下降，交易量一回降，马上引起 一片欢呼，其他行业的市场化获得喝采，原因在哪？恐怕在于我们对房地产地位的认识存在着差异。房地产虽然被统计部门化为第三产业，但是它是把相关要素组合 起来，生产出房屋等实实在在的实物产品，满足社会需要，符合实体经济的定义，是名副其实的实体经济。这个我和有关部门争论过多次，住宅首先是最终消费品， 其次才是投资品，我国居民买房的主体是自助需求，保值增值，投资是第二位的，这一点我们千万要明确。所以我国的房地产业的快速发展是社会经济发展与民生改 善的必然要求，与经济过热、产能过剩没有直接关系。这十年来，我们调控就是干这个，防过热、防通胀，这个是防房价。这两者实际上效益同时抵消。通胀是货币 现象，增加房屋产品有效供给是抑制通胀的物质基础，房价上涨不等于房地产泡沫，房地产泡沫危及我国金融安全之说，依据不足，意在转移视线。因为我国金融安 全的主要威胁首先来自于金融机构内部治理结构，房价、地价的背后是复杂的社会再分析问题，土地财政是实现再分配的杠杆，关键是如何改进和用好问题，简单否 定于事无补。在缺少宏观统计的把下，国内一些学者抛出的雷人的数据，如房价中的61%被政府拿走，十年来政府政府通过征地拿走了了30万亿，全国住房空置 6500万套等等，除了添加新闻佐料，煽动社会情绪外，没有任何积极意义。

2013-04-25 11:33:01

牛凤瑞:

第二，房地产调控应否作为的宏观调控的应急工具。

一个社会在一年内能够买得起住房、且付诸购买行动的家庭，只能是 少数，一个家庭购房是多年储蓄，一次支付，多年消费，选择性强。在一个家庭存续的几十年周期内，能够买得起住房、且付诸购买行动的时刻，一般只是一两次。 若在一年内有5%的家庭购房住房，即等于这个社会居民住房20多年更新一次。所以我们面对的是数以千百万计的企业和购房者，市场供求关系时时都在发生变 化，而政策从制定和出台到发挥效率总有一个滞后期，不可能对供求双方产生立竿见影的影响，因而不应、也不可能发挥宏观调控应急工作的效能，实现居民住宅供 给与需求的基本平衡，我国要经过几十年的艰苦努力和两三代人的代际积累。期望房地产政策发挥宏观经济调控应急工具的作用是不可能的，房地产政策密集出台即 等于政策多变，更严厉的政策出台意味着对现行政策缺乏信心。

2013-04-25 11:34:54

牛凤瑞:

三、我国房地产政策向何处去。

目前我国的房地产市场依然是“政策市”，房地产两大基本要素（土 地、资金）主要掌控在政府之手，政府调控对市场供给预期具有决定性影响，对需求预期产生重要的影响。供求双方有一个稳定的预期，是房地产业健康稳定发展的 前提，而一个相对稳定的房地产调控政策则稳定市场供求双方预期的基础。所以一个符合社会经济发展规律、适应社会主义初级阶段基本国情和社会主义市场经济体 制要求，并保持相对稳定的房地产调控政策是房地产健康稳定发展的前提。这里面有四个转变。

2013-04-25 11:35:46

牛凤瑞:

第一，逐步淡化以调控房价为主要政策目标。有学者争辩：如果没 有调控，我国房价会有更快上涨，这只是一种假设，没有实际以后，在中国，社会主义市场经济几乎不存在要不要调控的争论，我们要争论的在于调控的边界、时 机、力度的把握和方式、方法、措施的选择。同样多年来我们把房地产调控的主要目标抑制房价过快上涨和房价理性回归上，虽然占据了道德的制高点，拥有保障民 生的正义性，但是实际结果却是房价照涨不误。道德不等于政策。原因在于我们的政策目标违背了社会主义房地产市场的客观规律，事实上，房价的涨涨落落既是市 场配置资源的基本形式，也是市场发现和形成价格的必经路径，以抑制价格达到一种商品在更高水平上供求平衡在国内外从来没有成功的先例。房价也不例外。房价 回归理性，我要问，中国哪一年的房价是理性的？谁敢说？要回到哪里去？同样，房价关心的民生，不仅是现在的市场，现在买房人的民生，还有短期内买不起房的 民生，是一个整体的概念。所以在房屋造价成本，包括土地、原材料、劳动力等的价格，普遍上涨，物价上升趋势不可逆转的背景下，以控制房价上涨为主要调控政 策目标，自我束缚手脚，执行成本过高，也难以达到预期目的。

2013-04-25 11:36:03

牛凤瑞:

第二，以增加住宅有效供给为政策基点。很多报告都讲到，中国仍 处于并将长期处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的主要社会矛盾是人民日益增长的物质文化需求与落后的生产力之间的矛盾，在房地产领域的主要表现就是 住房水平低、有效供给不足。我国待售住房和在建住房达40亿平方米的统计数据，以及个别城市、某个时段、典型楼盘的住房闲置和少数家庭过多占有住房等典型 事例，这并不证明我国住房供不应求的主体态势和主要矛盾已经改变。我国城镇居民户均住房存量已经达到了1.02套的统计数据，我当时问使用这个数据的人， 我问这个数据的内涵包括什么？包不包括平房和存量房，他说包括了。将来这个房子要改造，能够证明我们大多数人有房住这个口号是站不住脚的，1.02套的户 均住房存量还不是大多数人有房住吗？这个口号的背后是大多数人没房住。这是口号吗？要仔细分析，所以房地产投资要保持一个较快的增长，房地产投资占固定资 产投资的较大比例，具有阶段的必然性和合理性，也是满足人民日益增长的住房需求的物质前提。

2013-04-25 11:36:24

牛凤瑞:

第三，坚定住房市场化改革方向。上个世界末以来，城镇居民住房 整体上大有改善的实践证明，我国住房体制的市场化改革基本上是成功的，方向政府。建设住房保障体系是住房制度市场化改革的重要组成部分，在一定时期内，加 大保障房供给力度，以偿还历史欠帐是必要的，在过度共有住房规模，构建所谓的住房双轨制，不仅受到公共财力支撑的约束，而且要腰斩住房市场化改革之虞。保 障性住房的主体是廉租房，在强势部门实质上的福利分房仍然存在的情况下，允许部门、单位稽集资建房，把经济适用房、双限防、人才防、拆迁安置房、危旧房改 造、城中村改造等政策性建房统统纳入保障房范围，不仅模糊了住房保障本来含义，扭曲社会再分配关系，而且增加以权谋私的空间，少数低收入阶层通过保障解决 基本住房需求，多数人通过市场满足住房需求，对其中的夹心层给予住房信贷金融政策支持应是正确方向。

2013-04-25 11:36:48

牛凤瑞:

第四，增强房地产政策调控政策的弹性和差异性。住房是个性化极 强的私人消费品，在一般情况下，开发商比政府对市场信息的把握更充分，政府的调控政策边界应限制在公共领域。限购、限贷、限价，90平米以下套占商品房建 设的70%以下等等政策规定是对市场加以和产品结构的过度干预，不仅扭曲了正常的市场关系，而且加大了房地产的市场调控的成本，造成了宝贵的行政资源错配 和行政管理的越位与缺位并存。房地产是区域性市场，一般情况下，地方政府比中央政府对市场信息把握更分。我国各地的房地产市场供求情况千差万别，面临的主 要矛盾和约束条件也极不相同。减少和弱化中央房地产政策的指令性和数量性调控指标，调控目标有更多的弹性，较多地体现地方的差异性，应是房地产调控政策调 整方向。特别是当前，实施科学的房地产信贷政策和合理的土地供应节奏，更多运用经济杠杆调节房地产市场供求关系，往往比行政指令、问责、约谈、督察等更有 正效力。城市政政府拥有更大的调控本地房地产市场、解决居住民生的自主决策权，更有利与房地产健康稳定发展和低成本土地改善居住民生，把国家调控目标落到 实处。

2013-04-25 11:37:44

魏后凯:

感谢牛所长的发言，提出了很多好的观点，比如房地产是服务行业 的实体经济，房价上涨不等于房地产泡沫，他也从四个方面对房地产的走向进行了一些诊断，在此我们表示感谢。下面还有一些时间，新闻界的朋友，包括在座的各 位专家学者，大家有什么问题可以提出来。我们请来的专家可以和大家一起进行探讨。

2013-04-25 11:38:37

记者:

问一下赵所，您刚才提到现在新一届领导提出了一些政策，比如未来房地产税的问题，信用平台的建设，能否稍微一点谈一下这些政策的作用。第二个问题，问一下张会长，您说到市场和政府之间的关系，如果市场碰到政府这只无形之手，是不是只能逃避？

2013-04-25 11:38:58

张汉亚:

光看北京市、上海市制定了一个政策，这是非常大的，政策下来各 省都要制定，对地方层面有很大作用。但很多对国五条的贯彻是不想制定。对于企业来讲，企业是顺应国家的政策，从政策中找出一些其他方面的内容。刚才都提到 了，我们的房子究竟是改善应急需求还是所谓的刚性需求，不管是城建部还是什么，什么东西大家都空说，说了之后还吸人眼球。媒体比较喜欢炒这个，在房地产上 多比较一下，产生结论。现在一句话就可以报道，可是牛老师那么多话没有人报道。

2013-04-25 11:39:30

赵松:

回答一下您刚才说的第一个问题。我的本意是，房地产调控不只立 足于房和地，房地产是在大的经济环境、社会环境下运行，和很多都是相关的，包括金融财税体系，甚至人的消费理念等等，刚才我提到了国务院机构改革职能转变 里，包括政府工作报告和新的国五条里也提到几个，我觉得和房地产可能会有直接和间接的关系，刚才蓝皮书也提到加大持有成本，有助于打击过度的投资投机。还 有，刚才提到的不动产统一登记，不是说不动产登记，不动产登记我们一直有，现在说的是统一登记。因为职能分别在各个相关部委，承包经营权在农业部这边发 展，土地是在国土这边，房是在建设部，还有林权、牧草等等，这些都是不动产。现在国务院提出要理顺职能，明确分工，进行不动产的统一登记，统一登记的好处 是能让信息保持一致、清晰。以前分散各个不同部门的时候会出现多头交叉，就会出现重和漏。但是措施的目的不是针对房地产的，包括林权、草地很多，但是房地 产也包括其中。统一登记以后，有助于对房地产这块摸清它真正的信息。包括我们以往一直说没有搞全国的住房摸底调查，全国单位也是搞过的，现在一说房用数就 是平均数，全国人均多少，多少面积，多少套。实际上我们国家的差异很大，一个是贫富差异大，一个是区域差异大，说平均数，也不是绝对没有意义，如果真的要 进行差别化，有针对性的调控的时候，平均数的意义很小，所以不动产的登记做好了，有助于我们对信息更精确化的处理、分析。

2013-04-25 11:43:38

张汉亚:

关于房地产税20%有两个说法，第一，20%，很多人叫是最高 了，税务法说一次性收入不按20%收。像教授一写本书都按20%收税，其实这个没有什么，过去我们对房地产税是实行优惠的，在五年以内是5%部分，五年以 外是1%，确实是优惠了，应该说这个是一种方式。第二，依靠20%的房地产税可以抑制投资和投机需求，搞投资的都知道，投资只要能挣钱，少挣一点，如果不 出让也不存在问题，如果房价下跌了，也不用交税，如果你挣100块钱，交20块，还挣80，从这个角度来说所有的投资者都在衡量这个究竟能不能挣钱，而不 是在于多挣多少钱，不能说我能挣100就干，挣80就不干了，这个这么大的投资，还有80%可以挣，人家干嘛不去。我从投资者的角度来说，起不到投资和投 机的效果，这是我的想法。

2013-04-25 11:44:43

记者:

记者：现在房产税比较受关注，很多城市要进行试点了，对于房地产税有很多的争论，有些人觉得这是一个好的调控工具，有些人觉得这是一个存量税，在付出很严重的情况下会加大矛盾，您怎么看房产税，如何调控？如果想用好这个工具，该怎么办？

2013-04-25 11:45:48

陈国强:

这是一个复杂的、很大的话题，做一个简单的概括。房产税是未来 房地产制度建设里很重要的方向，但是我们不能简单的理解为房产税是治理。目前高房价的杀手锏或可以起到立竿见影的效果，打一个不是很恰当的比方，我觉得房 地产税相当于药库里的中药，和限价等相比是立竿见影的新药。房产税实施之后，试点也好，它的效果不能寄予太高的预期。房产税本身除了调节房地产市场的各种 关系之外，对于改进目前中央地方的财税体制，增加地方的税收来源，运用这种财税手段，实现财政方面的意义，实现财富分配的公平化方面有效果，但是不能简单 的把它理解为调节房价的有效工具，这是一个基本的判断。问题比较复杂，如果要展开谈，一个小时甚至更长时间也难以说清楚，我就很简单的谈这么几点认识。

2013-04-25 11:46:12

中国能源网记者:

快速城市化有没有风险？我们现在的需求，九大产业都是过剩了，我们现在的需求在哪，就是城镇化，人口、资源所有的东西都集中在城市里了，如果社会发生群体性矛盾，最主要的两条，一个是拆迁，一个是环境污染。请教专家，我们如何面对快速城市化的风险？

2013-04-25 11:49:33

张汉亚:

没有说快速城市化，只是新型城市化，前几年都是每年一千万人口进城，而不是快速城市化。真正来讲，达到国外的城市化，现在51-52%，其实还达不到。

2013-04-25 11:50:06

牛凤瑞:

我最近写了一篇文章，中国城市化当中几个热点问题的讨论，你回头可以在网上看一下，上海城市管理杂志最近发的，能够回答你的问题。

2013-04-25 11:50:22

魏后凯:

我们最近一直在说城镇化的问题，昨天就是城镇化与投资，应该来 说，从国内的经济来看，城镇化的推进，任何事情都会产生一定的风险，做任何事情都有一定的风险。虽然处在一个快速城镇化的阶段，但是我们现在是想办法，把 城镇化过程中可能出现的、可能引发的风险进行预防，中间会采取一些措施。今天由于时间的限制，时间就到此为止了。下面我想根据安排，几分钟的时间对今天的 研讨做一个简要的小结，也谈谈个人的观点。

2013-04-25 11:50:42

魏后凯:

今天各位专家学者提出了很多的观点，使我感受深刻。第一，土地 财政是一个中性的概念，但是大家现在批评得比较多，本身是一个中性的概念，主要是土地出让支付是一次性的，而且现在是交易，税收比重比较大，如何建立一种 长效机制是一个大问题。第二，这次房地产报告也提出，从交易环节的税收走向即有环节的税收。走向即有环节的税收，我个人的理解是，不单纯是搞一个新的税的 问题，可能需要对过去的房地产税费进行改革但是在这种转变的过程中也面临困难。过去我们在交易的环节交税比较严密，假如要在即有的环节进行交税难度比较 大，再一个，首先要摸清情况。现在中央已经明确要进行不动产的登记，假如我们把这个摸清的话，为下一步的税制的改变可能奠定一个较好的基础。第三，无论是 房地产税也好，必须要在一个合理的范围内。

2013-04-25 11:51:11

魏后凯:

大家都提到了，要处理好政府和市场的纷争，明确政府与企业的机 制，政府重点是建设好、管理好保障房，但是现在学术界对于保障性住房到底兼多大的比重，有多大的看法，有多大的观念，当我们想在保障房的建设的过程中，我 们现在也在研究，因为我们现在在研究农民工的问题，必须要把农业转移人口逐步拉入到保障性住房体系。从国内的经验来看，保障性住房是租，一般不卖，现在我 们也在加强廉租房、公租房的建设，所以我觉得这种保障性住房的建设应该是在稳定房地产的市场，在这种房价的调控中应该可以发挥比较重要的作用。

2013-04-25 11:51:36

魏后凯:

正确地看待中国的房地产市场，现在虽然我们的房地产市场还不完 善，还存在一些问题，大家可能觉得总体是稳定的，问题是发展中的问题，现在只是局部地区房地产的过热。所以在房地产流动的过程中，可能既要体现中央的目 标，又要避免一刀切，要区分大中小城市和小城镇，要区分沿海地区和中西部地区，现在在里面根据我们的研究，现在不同的地区城市发展阶段也不一样，根据我们 的研究，现在我们的沿海地区，城镇化有从加速向减速的转变。而广大的中西部地区到目前为止还处在一个城镇化加速推进的阶段，阶段不一样，阶段不一样，对于 房价、对于房地产调控，形成的压力也是不一样的。

2013-04-25 11:51:51

魏后凯:

关于房地产调控的问题，各位专家提出了很多的很好的观点，最近 几年来，确实有部分城市房价过高，上涨的速度过快，尤其是大城市。根据我个人的理解，这带来了一系列的负面效应，我们在房价上涨过快、过高，大城市可能会 造成城镇居民的财政收入差异的扩大。我们最近在研究城镇化的时候，提高了农民市民化的成本，不利于市民化的有序推进。这个我们有大量的测算发现了这个问 题。我们这次与会的专家也提出来了，要建立一个标本兼治，老百姓满意，各方都能的有利于新型城镇化市民和的长效机制，建立这样一个标本兼治的长效机制是很 重要的，也是一项艰巨的任务。

要建立这样一个机制，还需要完善综合性的指标体系。现在国务院的 文件下发以后，各地都在制定实施细则，我看了一下比较多的是提出房价上涨的速度要低于收入增长的幅度，但是这个也是很重要的指标之一。过去很多专家也提出 来，房价收入比也是一个很重要的指标。我个人觉得还需要增加一些其他的指标，比如说政府可以控制保障性住房的比例，比如说我们低收入群体，包括农民工住房 的情况，享受的保障性住房情况等等指标。总之专家提出了很多很好的观点。

今天由于时间限制，今天的发布会到此为止，对于各位领导、各位专家、各位学者、新闻媒体的各位朋友百忙之中参加我们的研讨会给予衷心的感谢。谢谢大家。

2013-04-25 11:53:13

[责任编辑：汤欣慧]