社科院2012年《住房绿皮书》发布会

揣振宇:

尊敬的各位领导，各位专家学者，先生们，女士们，大家好！中国 的住房问题是目前普遍关注的一个重要问题，关系到国计民生。由中国社会科学院财政与贸易经济研究所组织完成的国家重大社会阶段性成果，促进房地产市场健康均衡发展对策研究，“住房绿皮书中国住房发展报告2011-2012”已经完成，并由社会科学文献出版社出版。今天我们在这里举行《住房绿皮书》发布会暨 2011-2012住房形势与政策研讨会。我代表会议的主办方，中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心和社会科学文献 出版社向各位领导和各位嘉宾的到来表示欢迎。

2011-12-09 09:23:22

揣振宇:

我向大家荣幸地介绍，中国社会科学院副院长李慎明先生在百忙之 中拨冗莅临今天的会议，大家欢迎。今天出席会议的嘉宾很多，为了节省时间一并介绍。出席今天会议的有中国科学院财贸所所长高培勇教授，社会科学文献出版社 社长谢寿光，第十一届全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明，中国社会科学院金融研究所所长王国刚，中央党校国际战略研究所副所长、中国城 市发展学会副理事长周天勇，北京市人大常委会副秘书长黄石松；世界银行中国局高级经济学家赵敏，以及我们四位课题组的成员。

2011-12-09 09:25:59

揣振宇:

今天的会议除了课题组的报告以外，还邀请国内著名的几位很有思 想的学者进行精彩演讲。由于年终的事情比较多，还有一些专家学者会陆续到会。出席今天会议还有来自中央电视台、人民日报、光明日报、中国网的各大媒体朋 友，让我们以热烈的掌声欢迎各位领导、嘉宾、专家和传媒界的朋友们到会。

现在我宣布《住房绿皮书》发布会暨2011-2012住房形势与政策研讨会现在开始。首先请中国社会科学院副院长李慎明先生讲话，大家欢迎。

2011-12-09 09:29:10

李慎明:

各位领导，各位专家，新闻界的各位朋友，大家上午好！很高兴出 席今天的《住房绿皮书》发布会暨2011-2012年住房形势与政策研讨会，首先我向中国社会科学院财贸所和文献出版社以及课题组的同志们表示祝贺，向关 心这一研究的领导、专家和新闻界的朋友们，到我们中国社会科学院来做客、指导工作，表示感谢。大家知道，住房是人类最基本的生活必需品，特别是城镇住房， 是当今中国最重要的现实问题之一。研讨有关中国住房发展的重要问题，分析中国住房发展趋势，预测住房发展的未来走向十分必要。从一定意义上讲，这关系到人 民群众的根本利益，关系到科学发展观的贯彻执行，关系到我国社会的安全和稳定。希望各位专家和课题组的同志们就这一问题进行务实、深入地研讨，我对住房具 体的问题确实是外行，但是我作为一个普通的公民，普通的国家干部，普通的学者，对住房问题也十分关注。从我本人的专业来看，对这些重大的战略问题我个人也 关注。

下面我想就有关住房发展的问题谈谈自己几点不成熟的看法：

2011-12-09 09:34:36

李慎明:

第一，必须清醒的认识目前形势，继续坚持从严调控不放松。在即 将过去的2011年，党中央国务院在住房问题上采取“两手抓”和“两结合”的方针，一方面大规模的按计划实施保障性住房建设，另一方面坚持从严房地产市场 调控，不仅保障性安居工程建设计划提前实现，而且房地产市场调控取得了初步成效。房地产价格快速上涨的局面不仅得到控制，而且出现了下调的苗头或者说是趋 势。但也必须清醒地认识到，目前房地产的回稳和下调不是市场机制产生的，主要是通过限贷和限购政策，限价和问责等行政高压手段实现，基础并不牢固。另外我 个人认为，今年走低的股市和房市套住不少热钱，包括境外的热钱。若出现不必要的货币政策宽松，资产价格就会出现报复性反弹，这就为不正常的热钱流出准备了 条件，因此应该警惕，可以说高度警惕国际垄断资本做空人民币的企图。2012年是党和国家政治生活以及国家经济社会发展的重要之年，必须巩固调控成果，坚 持调控不放松。

2011-12-09 09:37:20

李慎明:

第二，必须清醒看到住房取得的成绩和其中存在的问题。改革开放 以来，城乡居民住房有了很大的改善，1980年我国城市人均住宅面积只有7.18平米，2010年中国城镇居民住房面积人均已经达到31平米，30年来增 长了近4倍。房地产业迅速发展，带动了GDP的高速增长，也带动着中央和地方财政收入的增加。但同时也应看到住房建设中存在的一些问题，比如一些不适当的 住房建设占用了大量耕地，这与我国未来的粮食安全发生了严重的冲突。房地产业暴利，驱使不少企业放弃制造业，使我国的一些重要制造企业和产业萎缩，对我们 建设创新型国家极为不利。房地产业不正常的暴涨，特别是使本来属于权力土地的价格的飙升，其溢价部分为少数人拥有，从而严重加剧了社会收入分配和财富占有 差距不正常的拉大，房地产的暴利也催生着种种腐败现象等等。

2011-12-09 09:37:34

李慎明:

第三，必须清醒认识住房问题的全局性，汲取一些国家的惨痛教 训。住房是一个涉及国家经济社会发展的，带有全局性的重大问题。按照现有的经济发展方式，它既关系国民经济发展，又关系社会民生发展；既是国民经济支柱， 又是社会民生支柱。住房还是一把双刃剑，在一段时日内极有可能推动一个国家GDP的高速增长，在特定条件下也有可能导致一个国家经济瞬间的崩溃、长期衰 退，导致严重社会问题甚至动乱。上个世纪二十年代中期，美国佛罗里达州出现的前所未有的房地产泡沫，催生了美国经济危机，最终导致华尔街股市崩溃，引发了 二十世纪三十年代的世界经济大危机。上个世纪九十年代，日本房地产泡沫破灭，可以说是二战后日本的又一次战败，经历着没有曙光的漫长停滞，乃至衰退。 1997年泰国等东南亚国家的房地产泡沫破灭，直接导致这些国家经济严重衰退和社会危机，上万亿的货币被其他国家掠走。2008年的美国住房次贷危机，由 此引发了全球金融危机，使一些国家甚至世界，都经历着经济衰退的痛苦。美国、日本这样的发达国家都无法摆脱房地产引发的经济危机，所以像我们这样的发展中 国家则更要高度警惕，并未雨绸缪的考虑房地产的问题。

2011-12-09 09:38:58

李慎明:

第四，必须清醒认识当前住房问题产生的制度原因，深化住房制度 的综合配套改革。作为国民经济的重要组成部分，住房是一个性质特殊的复杂体系。从制度层面看，近年来住房发展出现了严重的问题，根源在于住房制度与整体市 场制度设计不完善与不配套，引起参与主体的预期目标与总体设计目标产生偏差，导致参与主体的行为扭曲和冲动，最终可能导致住房市场和国民经济的失衡。要从 根本上解决住房问题，必须结合国家经济社会体制的改革，进行综合配套改革，对住房制度与政策实施，国家经济安全和可持续发展战略进行设计，建立包括制度环 境和核心制度在内的整套制度体系，绝不能把当前住房市场矛盾暂时缓解，理解为住房问题的基本解决。一定要把短期政策调控与长期机制变革结合起来，既要抓住 当前的机会，一鼓作气，顺势而为，深化改革，又要做好长期准备，制定规划，持之以恒，推进改革。

2011-12-09 09:42:18

李慎明:

第五，必须清醒认识我国住房的社会主义性质，不能把住房全部作 为商品。我在去年12月8日的《住房绿皮书》发布会上说，住房中可以有商品，但绝不能商品化，政府在收取的土地出让金中可拿出相当比重，尽快加大最低生活 保障用房与公租房、廉租房的建设。住房从整体上说，应该是人民群众的生活资料，政府应给予保障，这就是社会主义制度在我国住房问题上的根本体现。住房中间 应该有商品，这就是社会主义初级阶段中的初级阶段，就是坚持公有制为主体，多种经济成分共同发展，给多种经济留下余地，住房里可以有一部分是商品化的，资 本可以进入，可以运作，甚至可以炒作，但是仅仅在这一部分内。住房不应成为极少数人牟取暴利的生产资料，这是在全部社会住房的范围内，但在特定的范围内可 以允许它成为生产资料。如果住房全部成为极少数人牟取暴利的生产资料，那么绝大多数人就必然失去住房这一应该必备的生活资料。这必然加大社会的两极分化。 说得严重一点，这还会影响我们党和国家的性质，为国内外敌对分子搞颜色革命和街头政治提供条件，这对党的长期执政和社会的长治久安带来十分不利的影响。

我在这里谈了自己的看法，不一定准确，敬请各位批评指正。

2011-12-09 09:44:07

揣振宇:

非常感谢李慎明院长对我们财贸所以及本课题的充分肯定，李慎明院长的研究领域很广阔，特别是今天，对中国住房存在的问题提出一些深刻的建议，对我们今后的研究都有重要的启示意义。我们再次以热烈的掌声对李慎明院长表示感谢。下面请财贸所所长高培勇教授讲话，大家欢迎。

2011-12-09 09:47:23

高培勇:

尊敬的李慎明院长，各位领导，各位来宾，各位同行，各位来自媒 体界的朋友，欢迎并且感谢大家百忙之中抽出时间来参加我们今天住房发展报告的发布会和研讨会。财贸所是一个多学科，应用型分析综合经济问题的研究所，在这 个研究所的学科领域当中，住房问题一直是我们关注的一个焦点，也是我们学科建设的一个重要着力点。中国住房发展报告已经是第三次发布了，已经在社会上形成 了持续的影响力。今年以来，我们承接了国家社会科学基金的委托项目，住房问题研究。这个问题作为今年财贸所主攻的几大方向之一，已经投入了很多人力、物 力，特别是心力。我们调研的足迹从西到东，从南到北，走了全国很多地方，获得了大量的一手研究资料。从这些调研当中，我们不仅获得了对于住房问题新的观察 点，也有了很多新的体会。今天住房发展报告的发布就可能会把这些体会，新的观点和大家做分享。

2011-12-09 09:48:04

高培勇:

今天发展报告的发布有两个非常重要的背景：一是近几个月来国际 经济形势持续恶化，以欧美出现的一些新的麻烦为主要代表的国际经济已经进入到新的动荡当中，短期来看，这种振荡何时结束还很难有一个正确的判断。二是中央 经济工作会议即将到来，每年的中央经济工作会议有两大任务，一个是总结评估当年的经济形势，一个是谋划未来一年的经济政策。在这两大背景条件下发布中国住 房的发展报告，显然意义不同于以往。我们注意到，住房问题正如刚才李慎明院长所说，在当前中国的经济社会发展当中异常敏感，也异常关键。不仅仅是国民经济 的晴雨表，在很大程度上，还决定着当前以及未来一段时间的经济走势。我们总讲支撑经济发展有三大要素：消费、投资、出口，其中住房是这三大要素当中一个重 要的支撑点，怎么把握好住房问题的政策，住房问题制度的设计，显然对当前以及明年的经济走势至关重要。同时也看到，可以推出的有关住房政策的两大着力点， 一是保障性住房问题；二是房产税的改革。这两个问题目前机制都不十分完善。未来一年，这两大政策将有怎样的一种走势，目前也看得不是特别清楚。保障性住房 的建设，不仅面临资金的供给问题，也面临组织实施，建成之后的日常管理，以及其他方面的事情。房产税的改革试点不仅仅是在上海和重庆两个地方，这两个地方 的试点改革，目前取得的经验还没到能向全国推广的地步，所以也需要我们投入很多精力去继续完善。

2011-12-09 09:51:36

高培勇:

在这两个方面的支柱都没有达到完善的条件下，显然大家已经看 到，行政手段不可丢掉。在这样一种非常复杂的住房形势的背景下，我们这个报告主要凸显了两个特点：一是有关中国住房问题的分析框架和指数体系，二是对于当 前以及未来中国住房市场形势的预测和判断。在这两个方面的贡献当中，我特别建议大家关注的是前一个，为什么？

理由之一：我们知道，做预测，特别是做短期预测，从来都是一件特 别危险的事。我们现在预测十年、二十年的中国住房市场发展状况应当说相对容易，但是预测未来一个季度、未来一年中国住房市场的发展状况就相当危险，因为这 只是一个观察角度，一个课题组一段时间的研究心得，是根据我们能拿出的研究框架推断出来的一些情况，不一定特别全面、特别完善、特别符合实践。

理由之二：从事经济研究，包括发布各种各样的报告，其中一个重要 的贡献是方法，这份报告给大家提供了有关中国住房发展问题的一个分析框架，一个指数体系，我想这对于大家认识和把握中国住房市场未来的发展态势，以及研究 以往的中国住房市场的演变轨迹会很有帮助，这可能比预测更加重要。我也特别希望各位能够在这样的场合，围绕我们这个报告发表，对中国未来的住房走势发表见 解的同时，也为我们报告的研究方法贡献自己的思想，以便我们完善关于中国住房问题的研究框架和分析框架，把有关中国住房发展报告的研究工作做得更好，再次 谢谢大家，拜托大家！

2011-12-09 09:55:04

揣振宇:

感谢高培勇所长，下面请财贸所亲密的合作伙伴，社会科学文献出版社谢寿光社长讲话。

2011-12-09 09:58:50

谢寿光:

尊敬的李慎明院长，高培勇所长，各位领导，各位专家，新闻界的 朋友们，欢迎大家出席中国《住房绿皮书》发布会。作为这部绿皮书的出版方，我首先代表社会科学文献出版社向倪鹏飞博士为首的研发团队表示祝贺；向支持、关 心这部绿皮书的研创和发布的院领导和有关单位专家，以及新闻界的朋友表示感谢。

《住房绿皮书》是社会科学文献出版社出版的皮书系列中一个新的产 品，今天发布的是第三部，选择在这个时间发布，刚才培勇所长说了，它有非常切实的针对性。当年，倪鹏飞博士要出住房皮书的时候，我们之间是有过反复磨合 的。因为在整个皮书系列里，我们还有一本《房地产蓝皮书》，是由我们城市与环境发展所研发的，《房地产蓝皮书》到现在已经连续出版了9年。一个皮书系列里 有两本关于房子的书，这对于出版社来说心里是忐忑的，怕重复，怕浪费研究资源。当时倪鹏飞博士拿出了充足的理由：第一，房地产住房问题不仅仅是一个经济问 题，也不仅仅是一个产业发展的问题，涉及到国家的宏观政策，乃至中国特色社会主义的发展目标，刚才李慎明院长在讲话中也提到过。第二，研究方法和《房地产 蓝皮书》相比，有其独到之处，视角也不一样。《房地产蓝皮书》关注的是房地产产业的发展问题，而《住房绿皮书》则更关注住房，包括住房的保障、住房的功 能、住房的消费，住房的宏观政策。正是因为这样，我们不叫它蓝皮书，而叫绿皮书。今天来看，选择住房作为绿皮书来发布，有它深刻的含义，住房所表达的内 容、所服务的对象，所暗含的意义，应当是成为可持续的，可被接受的，绿色的。

2011-12-09 09:59:20

谢寿光:

当年倪鹏飞博士也不见得有这样的思考，但是三本做下来了，我觉 得我们这本绿皮书真正站住脚。在发布的时间上，这本绿皮书每年都是在中央经济工作会议召开前夕，基本上连续三年都是这个时间，更多关注宏观政策的趋向问 题。而《房地产蓝皮书》，关注产业发展，许多年度数据还要等到第二年四五月份发布。所以从时间上已经确认分开了，功能上也确认不一样，方法上各有特色。应 当说，一个出版者是第一读者，我们认为绿皮书是成功的。相信今年第三本绿皮书，作为国家社会科学基金的重大成果，通过今天发布会和媒体来分享研究信息，将 会产生巨大的社会反响。也希望媒体一如既往的对这部绿皮书的原创和传播给予关注，把真正有价值的成果向社会作更大的传播，进而影响我们宏观政策的决策和调 整，以服务于今天中国社会大多数老百姓，真正实现科学发展观所要求的目标。谢谢大家！

2011-12-09 10:04:34

揣振宇:

《住房绿皮书》的发布的确和谢寿光社长慧眼识珍不无关系，我们财贸所对谢寿光社长对我们的支持表示感谢。下面请财贸所城市与房地产经济委员会主任、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞博士介绍研究情况。

2011-12-09 10:07:42

倪鹏飞:

非常感谢尊敬的李慎明院长，感谢财贸所所长，感谢社会科学文献 出版社，感谢到会的嘉宾和新闻界的朋友们，谢谢大家的关心。由于时间关系，我简单给大家做一个介绍，关于研究背景，刚才领导都做了一些说明。研究的内容， 有几个方面：一是分析2011年以来住房市场的运营状况，二是预测2012年的发展趋势，三是就一些重要的问题和现实的热点问题进行专题讨论，四是提出促 进中国住房市场健康发展的政策建议。

住房问题有两个课题支撑，一是我们室的国家重大课题，二是由我们所长亲自牵头的、以国家重大社科为依托的项目。今天发布的研究成果只是我们近年来研究成果中很小的一部分，还有一些成果我们会以不同的方式发表，上报到中央有关部门。

我们研究是有理论的，是依据理论框架的，不是一个简单的文章组 合。我们这个报告形成了一个房地产发展的指数系统，包括住房上市公司指数，住房支付能力指数，金融机构风险指数，住房价格风险指数，住房贷款风险指数，住 房监管保障指数，都还在逐步完善之中。我们希望通过这些指数来跟踪、刻画中国房地产市场的发展过程，发现市场发展中出现的问题，评价或者说评估它的健康程 度，在此基础上提供一些政策建议。去年发布的时候，指数影响比较大，今年我们就不展开说了，大家有兴趣可以去书上看。

2011-12-09 10:09:20

倪鹏飞:

我简单的给大家介绍一下，2010年第四季度以来中国住房发展 的图景。从宏观经济的背景来说，列了几条：经济增速趋缓，住房投资带动作用不减，第四季度出现下滑；城市化稳步提升，绿色发展渐受关注；全球经济复苏延 缓，全球性房地产市场分化加剧；房地产调控成效明显，房地产企业产品开发民生导向有所突出；购房者购房信心下降，租房者租金总体上涨较多；商业性住房金融 机构主导格局未变，房地产贷款质量依然较高，但金融风险逐步显现；政策持续加码，市场博弈各方渐进调整，价格稳中有降；土地市场趋冷，土地价格停涨；住房 信贷供给增速放缓，保障房资金仍然面临缺口，住房市场监管力度加大，执行效果显著；保障性安居工程按计划推进。

住房市场也有分析和提炼。市场的变化，2010年第四季度以来， 市场的情况分成四个方面：一是从市场的博弈来看，政策持续加码，各方渐进调整。回顾一下今年夏天，博弈非常明显，开发商不愿意降价，消费者也不愿意卖，销 售量大幅下跌，价格持续稳定。每个季度我们都做了一些概括；二是价格来看，价格涨幅回落，稳中有降。预测是一件很困难的事情，但是从我们发布住房报告以 来，前两次的预测可以说是基本准确。2009年我们预测2010年形势是春暖秋凉，振荡增长。去年我们预测是稳中有降。回顾这两年的情况来看，我们的预测 基本都是准确的。价格的一些图式可以显示出刚才的情况。三是住房销售量逐月回落，下滑明显，每个季度的表现，书上都有。四是住房投资，资金逐步趋紧，增长 幅度延缓。如果展开来说，2010年第四季度开发企业的资金绷紧，市场供给幅度扩大，2011年前三季度土地购置下滑明显，未来面临着供给下降。

2011-12-09 10:13:12

倪鹏飞:

对于2012年的总体预测，我们课题组进行了反复的研讨，基本预判：在不出现重大外部冲击的情况下，只要政策得当，住房市场调整有望趋向“软着陆”。

从短期形势来看，未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和 需求减少，并增加中国通货膨胀经济增速下降的压力。但从国内来看，调结构需调低经济增长目标，目前通货膨胀率下降，减轻了控通胀的压力，这决定国内控通胀 和保增长的压力不大，虽然需要适度微调，但2012年仍需延续2011年从紧的房地产市场调控政策。

2011-12-09 10:20:08

倪鹏飞:

从长期背景来看，中国城市化仍处在加速期，居民收入持续提升， 住房刚性需求潜力仍然较大，中国经济长期增长并好于发达经济体，人民币在若干年内持续升值，房地产投资需求潜力依然很大，房地产市场长期向好趋势决定，在 未来的下调过程中，供求等主体的预期将会发生分化，在部分开发商谨慎降价促销过程中，部分持币待购者将自制，因此房地产市场缓慢回调。

对于当前住房市场，我们认为面临着一些问题和风险，概括几个方 面：一个是两大风险，目前房地产市场回落和下调，不是市场机制内生的，而是主要通过限贷、限购、限价等高压政策手段实现的，基础并不牢固，存在两个极端性 的风险。 第一，如果基于宏观经济下行和金融风险压力考虑，放松行政调控，房地产投资入市，开发投资下降，价格上涨预期强化，有报复性反弹的风险。第二，房价出现拐 点或市场预期发生改变，将对中国的经济会造成很大的影响。

2011-12-09 10:21:23

倪鹏飞:

当前住房市场面临三个结构失衡。第一，供需结构失衡。第二，租售市场结构失衡。第三，区域市场结构失衡。一线城市出台限购令以后，二三线城市上涨。本来结构上就有失衡，现在又出现新失衡。

四项调控问题：第一，行政调控的问题。不少城市将房价的调控目标 确定在10%以上，房价调控目标变成涨价目标。在限购条件上打折扣，房地产调控问责制还没有兑现。有30个城市还没有完成调控的目标，期待中央怎么问责， 要兑现这个问责。第二，金融政策的问题。由于房地产业长期向好，信贷扩张时，房地产信贷高于其他行业；信贷收缩时，房地产业信贷减少慢于其他产业。第三， 财税政策的问题。在经济紧缩期，政府住房税费收入减少的同时，住房保障支出增加，房地产交易营、业税等税制在抑制高收入家庭投资时，也抑制了中等收入家庭 普通商品房的消费，由于现行个人所得税、土地增值税等制度，无法发挥对投机的抑制作用。第四，土地政策的问题。土地炒作、投机的机制没有解决，保障房和普 通商品房的供地得不到保证，土地闲置、囤积和违规使用依然严重。

2011-12-09 10:24:10

倪鹏飞:

2012年房地产市场调控政策建议。2012年的调控，继续体 现市场各方主体与中央调控的市场博弈，但是由于市场各方对中央调控政策比较敏感，现在还是一个好事，这个敏感恰恰使得中央政府在调控上拥有较大的主动性和 回旋的余地。2012年房地产市场调控，我们认为应该坚持持续、稳定、差别和灵活的原则，目标着眼于回归理性、健康发展。价格上房价过高的城市要下降，一 般的城市要平稳，销售上总体基本平稳，保障房的比例要上升，适度延缓投资，但要防止房地产投资的大幅下滑，这一点也是值得重视的，要选择适度延缓投资。争 取实现促进宏观经济平稳增长和住房市场“软着陆”的主要任务：防止两大市场风险，解决三大结构失衡，完善四项调控政策，确保房地产市场回归理性，为经济平 稳增长做贡献，同时为房地产长期实现健康、稳定、均衡发展创造条件。

具体的建议有四点：第一，继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政 措施，防止报复性反弹。第二，建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场“硬着陆”。第三，探索实施康居工程，重点解决 中等收入家庭的住房，促进经济增长。既有解决家庭住房问题的作用，又有促进经济增长的作用，具有两层意义，过去关注的不够，现在在这个关键时刻，我们认为 应该探索并且开始实施这样一个工程，可以起到增长的作用。第四，着手研究和实施深化住房制度的综合配套改革，建立适应房地产市场发展的配套机制。

2011-12-09 10:27:53

揣振宇:

感谢倪鹏飞博士的介绍，下面请课题组成员吕风勇博士做成果介绍。

2011-12-09 10:30:46

吕风勇:

尊敬的各位专家，嘉宾上午好，我把宏观经济形势做一下分析，并对2012年的宏观经济做一下预测。

对2011年宏观经济总体形势分析，是经济略趋回落，通胀压力陡增。

一、经济增长，增路有所放缓，其中工业增加值下滑较大。（图）显示了2009年以来国内生产总值季度同比增速。2010年以来总体是略趋放缓的趋势。

二、2011年的物价水平主要表现在投入要素成本上升较快，通货膨胀加剧。（图）显示了2010年以来，月度物价水平变化情况，包括居民消费价格指数，工业生产者出厂价格指数，工业生产者购进价格指数。2011年9月份开始出现了拐点，有下滑的趋势。

三，社会需求：投资主导内需，贸易收支收缩。1、内部需求，投资 需求保持较高增长，消费需求增速放缓。2、外部需求，进出口增速回落，贸易顺差有所下降。（图）显示了中国固定资产投资同比增长情况，固定资产投资增长速 度还是很高的，其中住宅投资完成额比去年的增速是增长的。（图）表格显示了中国消费者零售额同比增长情况，2010年基本上每个月都在18%以 上，2011年以来基本上是保持在7%以上，略为下降。图片显示了中国对外贸易增长的情况，主要是出口额和进口额，呈现了一种逐渐趋缓的态势。

四、金融市场运行：货币环境趋紧，资金成本趋升。1、货币供应 量：货币供应量增速下降，流动性过剩有所缓解。2、金融机构存贷款：信贷规模增速回落，吸存难度有所上升。3、利率：总体趋于上升，民间借贷利率高，达到 了20%甚至30%，高达50%的都有。（图）特别鲜明地体现了中国货币供应量增长变化的情况，从2010年20%、30%的增速下降到2011年9月份 货币供应量M2不足15%，13%左右，下降了1倍还要多。这显示了中国金融机构本外部存贷款变化情况，也呈现逐渐下降的趋势。

2011-12-09 10:31:32

吕风勇:

刚才介绍了2011年中国经济宏观形势的情况，下面预测一下2012年的宏观形势。

一、社会需求：投资增速将有所下降，消费将趋稳，贸易顺差难以扩大。由于欧盟和美国这些国家经济形势比较恶劣，贸易顺差还是难以扩大。

二、物价水平：居民消费价格涨幅将有所放缓，粮食和猪肉价格都会在高位，加上今年经济增长速度会有所放缓。工业生产者出厂价格和工业生产者购进价格仍将出现较大的涨幅。

三、经济增长：回落调整后将现基本平稳态势。今年经济增长呈现出了一种逐渐回落的态势，到明年基本上是维持在目前的增长水平，或者是略微下降，还是不会出现明显的下降态势。虽然大家都在谈明年经济增长会比较危险，到了拐点。但是有一个重要的特点就是政策空间特别大。

四、宏观经济指标预测：经济增速将有所趋缓，新的经济增长动力略显缺失，经济增长率将在9%左右。

我的介绍就到这里，谢谢大家！

2011-12-09 10:34:56

邹琳华:

尊敬的领导、嘉宾，各位媒体朋友上午好，今天我讲的主题是透过政策的迷雾看中国房地产周期波动。

大家都知道，今年我们房地产市场出现量价齐跌的新现象，2011 年我国一、二线城市房地产交易持续低迷，降价风波从北京、上海、深圳等地开始悄然蔓延，一些知名房企也跟进了价格调整，部分楼盘价格下调了50%，前期高 价购房者为此发起了系列“维权”活动，愤怒的购房者甚至打砸了售楼处。对于本轮房地产市场低迷的原因，多数人认为是由以限购为代表的严厉调控政策所导致。 通过我们进一步观察发现，房地产市场价格走势只是一种假象，市场衰退才是下跌的本质。

所谓限购政策抑制购房需求，只是一种假想：一是限购门槛过低，对 大多数刚性需求者限购基本无效；二是投资投机者有多种途径可以绕开限购；如果说增值预期很强，投资投机者完全可以通过注册公司等途径来达到批量购房的目 的。三是限制产权登记并不能制止交易，目前所谓的限购只是新址产权交易，如果供需矛盾强烈，买卖双方仍然可以通过民间合同，以及代售等协定达成交易。像随 时有可能被作为非法建筑拆除的小产权房，都有大量的非单项民间交易，而没有强拆，没有政策过户前景的商品房，为什么不能够先通过民间合同进行交易呢？

2011-12-09 10:36:36

邹琳华:

限购政策可能抑制供给，并在一定程度上起到支撑房价信心的作 用。对于一个售房者而言，他在作出售房决策前，必须考虑到无法再购买回来的可能性。对于开发商而言，如果购买成立的话，最佳的选择是把房囤在手上，而不是 出售。很多人认为，限购在抑制住房需求的同时也保存了一部分的住房需求，只要一些住房需求存在，政府只要做一些轻微的调整，就可以使市场重新恢复景气。

部分地方政府的阳奉阴违、曲意放松，使限购政策名存实亡。地方政 府负责限购的具体制定和执行尺度，在实施层面如果限购会非常容易，某些城市仅限购核心城区或者中心内环区域，而该城市所有的新楼盘都在限购的区域以外，实 际上没有什么限购，反而被抢购。在住房限购政策的户籍、纳税和住房证明三大门槛中，地方政府都有放松的余地。历史经验证明，由于庞大利益集团的存在，政府 很难有效调控房地产市场。

综上所述，对于绝大多数限购城市而言，限购对于市场供求的实际影响很小，限购最多只是目前楼市下行的一个诱因，并不是主要原因。如果住分供应紧张，房价潜在上涨动力强烈，限购政策将在实施层面被完全瓦解。

限购政策目前继续存在的真实意义在于，在已经开展限购的条件下， 放松限购会对市场释放政府托市的信号。我们热情所谓最有效调控政策的限购，既没有想象中的磨砺，也不是当前楼市低迷主要原因的事实。结合楼市现状，我们将 会豁然发现“拐点”早已在2010年市场最狂热时，中国房地产市场已在周期的下行阶段实质运行，中国处于房地产的衰退阶段。

2011-12-09 10:40:56

邹琳华:

考虑到三四线城市周期稍微滞后，数据经过区域加总后将产生中和 效应，一、二线城市的衰退实际上是很显著的。对于造成本轮房地产周期下行的可能原因主要有几点：1、目前房价已经充分反映了人们对住房市场的各种乐观预 期。在没有新的支持房价上涨的重大因素出现之前，市场只好选择下行调整。2、经过多年的持续景气，中国房地产获得大发展，房地产供给猛烈可能已经能够较好 满足每年新增需求的需要。2010年全国共有房地产开发企业8万多个。3、2008年下半年以来的刺激政策，过渡透支了未来的住房市场需求。高起的房价， 使很多购买者可望而不可及。4、宏观经济环境已经发生了变化，不再支持房地产市场的持续繁荣。5、抛售房产对外移民的可能性。

如果说房地产市场已经进入周期下行，或者是衰退的阶段，作为开发 商，应尽早放弃不切实际的救市期盼，快速降价回笼资金，也就是通俗的讲的“跑得快”，这样才可能在市场中生存下来，如果继续期盼政府救市，有可能被市场淘 汰。作为投资者应细心观察市场动向，谨慎入市抄底。无论什么时候，抄底都有可能面临财富收紧的局面，财富收紧的速度会加快，甚至可能成为负资产的企业。

以上是我简单的汇报，谢谢！更多内容请看《住房绿皮书》第八章之专题分析“透过限购的迷雾看中国周期波动”。

2011-12-09 10:45:12

揣振宇:

下面请课题组成员高广春做成果介绍。

2011-12-09 10:47:33

高广春:

各位老师、各位朋友，上午好。我介绍的主要问题是住房金融市场。按照皮书的结构，我介绍的主要内容是三个方面：一、2010年四季度以来中国住房金融市场的走势和预测，二、问题和综合建议，三、住房金融指数。

下面我讲第一个方面：2010年四季度以来，中国住房金融市场的 基本走势。基本的态势是：2010年四季度以来，中国房地产金融市场依然延续着信贷市场主导的格局。房地产企业资本市场融资停滞，房地产股市值大幅缩水， 地产信托融资基本处于封冻状态。以下主要介绍住房信贷市场板块的情况，其次简单介绍保障房融资板块和住房资本市场板块的情况。

住房信贷的基本态势：从住房信贷一级市场的情况看，受房地产信贷 政策持续紧缩的影响，信贷资金供给增长速度在下降，同时资金价格总体趋于提升，首套房贷利率优惠逐渐退出，结构性价格的差异趋于消失。住房信贷二级市场： 由于国家对房地产信贷证券化的政策依然慎之又慎，房地产信贷证券化继续处于休闲状态。从这两个市场的情况看，我们可以得出一个结论：中国住房信贷市场依然 呈现出信贷资金集中于一级信贷市场的格局，与发达经济体的情况相反。

2011-12-09 10:48:06

高广春:

下面从三个角度进一步介绍住房信贷一级市场的走势情况。一是国 内贷款，二是个人按揭贷款，三是房地产企业资金来源中的贷款占比。从国内贷款情况来看，基本的特点是：增幅趋缓，但走势待稳。左边的图是累计情 况，2011年以来住房信贷是向下的走势，但是和2010年相比明显趋缓，部分月份还有反弹，月度同比的波动性更加明显。环比的情况也是一样，累计环比有 下降态势，但月度环比增幅趋缓不明显，波动较大。个人贷款和国内贷款情况类似，基本趋势是走低的，但是走低的趋势不稳定。这两张图呈现了2010年四季度 以来，个人贷款走势的情况。左边的图是累计走势图，上升趋势比较明显，但是月度波动性比较强。房地产企业资金来源中贷款占比的情况。左边是累计占比，右边 是月度占比。累计和月度相比，累计下降趋势明显。国内贷款和按揭贷款比起来，国内贷款下降趋势相对明显。

住房信贷市场量价关系，住房信贷市场规模和住房利率关系。主要是 他们相关关系不明显，特别表示在信贷利率长期持平的月份，住房信贷市场规模呈现出大幅度的波动。从这个角度来看，单纯依靠资金价格来调节住房信贷市场的规 模，很难达到预期的政策效果。影响中国住房信贷市场供给量的因素是多方面的，主要有四个方面：一是国家宏观紧缩政策；二是差别化房贷监管政策；三是住房信 贷市场利率；四是预期。显然从这四个因素当中可以看出，住房信贷市场利率只是影响住房信贷市场规模的一个因素。

2011-12-09 10:50:38

高广春:

下面讲保障房融资市场板块的情况。基本的特点是保障房融资市场 板块，2010年以来供给渠道增加，但需求缺口依然存在。供给渠道增加主要表现在几方面：一是2010年10月份国家出台政府文件，提出公租房建设的四个 融资支持渠道。1、土地出让净收益，2、住房公积金增值收益，3、中央财政廉租房资金，4、贷款贴息。二是2011年6月允许发行企业债权，为保障性住房 项目融资。三是2011年8月商业银行要求对符合条件的保障房项目提供融资支持。尽管渠道增加了，但是从保障房建设资金来说还是缺少。我们认为，保障房融 资市场板块资金量的不足，是长期问题，尽管国家发布了很多文件，但是到目前为止，还没有拿出有效解决保障房建设的方案。

住房资本市场的情况：图是IPO增发和债券发行所展现的情 况，2010年四季度以来，房地产企业股票首先发、配股和可转债发行的记录为零，整个融资情况在全行业当中增发占比2.41%，债权发行占比0.32%， 融资占比0.51%。2010年9月—2011年9月年间，房地产A股市场流通市值缩水近500亿，而同期股票市场流通市值增加近3万亿，B股市场流通市 值也缩水近60亿。从住房分配市场情况来看，2010年4季度以来住房金融市场的特点是由于住房资本市场缩水，导致住房金融市场向住房建设集中的趋势加 剧。整个房地产企业资金中，来源于股票的资金仅为房地产资金来源的0.24%，相比而言，国内按揭贷款占比达到了接近30%，这是直接渠道，加上间接渠道 达到了40%左右。从整体看，住房建设市场的风险在加大。

2011-12-09 10:52:48

高广春:

住房金融市场未来走向预测：从长期来看，中国住房金融市场的结 构，住房信贷市场垄断的格局有望改进。住房二级市场、住房资本市场、保障房市场力量初步加强，中国的住房金融市场将会逐步形成相对平衡的结构。从短期来 看，特别是未来一年看，中国住房金融市场信贷主导的格局还很难改变。从走势上来讲，现在住房金融市场的资金在渡过2011年四季度和2012年一季度以 后，会逐渐小幅回升。

下面是对2011年住房信贷市场贷款规模的预测：我们认 为，2011年全年的统计贷款，包括国内贷款和按揭贷款，余额大约为2万2千亿，和2011年相比同比增长1.14%。2012年，随着住房价格走稳，住 房信贷政策趋紧的走势将有所缓和，但不会有很大反弹，我们认为2012年的住房信贷同比增幅约为20%，全年贷款规模2万6千亿，其中国内贷款1万6千 亿，按揭贷款约为1万亿。和2009年进行对比，2009年整个住房金融市场增加了不到2万亿，但是2009年中国的住房市场波澜起伏，但是2011年住 房的贷款规模比2009年的高，这两年的情况并没有像2009年那样波动大。影响住房信贷市场的因素除了规模以外，还有增速的原因，增速过大会导致住房市 场波动非常大。

2011-12-09 10:55:56

高广春:

问题：1、住房信贷市场供给不稳定。2、个别板块的活跃导致国家对住房调控和监管形成干扰。最典型的是房地产信托板块可民间住房融资板块。3、住房股票市场微缩导致住房金融市场结构过于集中，住房信贷市场风险加大。4、保障房融资市场需求缺口亟待非常有效的解决方案。

建议有三个：1、继续维持有效的房地产调控和监管政策。2、鼓励 并有效规范住房金融创新，促进建立多元均衡的住房金融市场体系。有四方面：一是强化对房地产信托的制度化规范，二是考虑重启住房贷款证券化，三是有效引导 民间资金对房地产的投资行为，四是适当放松房企在股票和债券市场融资的限制。3、探索建构有效的保障房融资支持体系。

最后一个问题是住房金融市场指数：一是企业资金中的贷款占比，从图上可以看出，2010年四季度以来，这个指标已经接近20%的水平，从国际惯例来看，已经接近了国际惯例的水平。还有间接渠道的数字，目前房地产贷款下降远远不够，还有继续收缩的空间。

最后一个问题，月度偿付率。目前来讲，能够满足月度偿付率水平要 求的国际惯例是30%，中国银监会规定是50%，只有极个别城市能够在标准之下。30%以下的呼和浩特、西宁、重庆，50%以下的城市比较多，包括长沙、 济南、石家庄等，比较高的城市主要集中在北京、深圳、上海等一线城市，最高的是北京。部分月份的月度偿付率甚至超过100%。

由于时间关系，我就不多讲了。谢谢大家。

2011-12-09 10:57:59

揣振宇:

下面请参加今天会议的专家做大会学术研讨发言。首先请第11届全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心蔡继明主任发言。

2011-12-09 11:01:36

蔡继明:

首先对中国住房发展报告的发布表示热烈祝贺，这是国家社科基金 的重大课题系列研究成果，我曾经参加了倪鹏飞博士当时课题立项时的论证，到现在已经两年了，去年两会期间组织论证，在这两年当中已经有系列的成果问世，对 他们的研究表示热烈祝贺。对于他们对这一年来房地产市场现状的分析，我认为也是很全面、系统、深刻的，有很强的权威性，还提出了有关的政策建议，我原则上 表示支持、赞成。我想谈三个问题：

2011-12-09 11:02:13

蔡继明:

第一，土地制度和发展住房制度的关系。现在房地产市场之所以像 研究报告当中以及李院长所谈到的一样，价格居高不下，尽管这一年来上升的幅度在缩小。主要的原因是我国现在土地制度的垄断性，也就是土地的供给完全由政府 独家垄断。它的来源当然是通过征地制度，大部分来自于农村的土地，当然也有一些存量的土地。由于独家控制了它的供给，从市场结构理论来看，独家垄断的卖方 市场一定会导致土地的价格远远高于竞争性市场。土地价格过高必然导致房价过高，这是一个方面。土地价格过高导致房价过高的同时，我们完全应该打破土地市场 的垄断，所以我建议要把眼睛盯住农村土地的供给，农村大量的建设用地，如果是通过旧村改造、撤村并镇，新农村建设，把节省出来的用地，比如17万平方公 里，至少拿出1/3的数量，允许农村集体建设用地进入市场，和国有建设用地平起平坐，同地同权同价，这样就会大大增加土地的供给，同时也会加强土地市场的 竞争性，必然会使现行的土地价格大幅度下降。

2011-12-09 11:03:13

蔡继明:

第二，农村集体建设用地进入市场的措施，同时会导致农村集体建 设用地上已有的住房进入市场。现在很多是小产权房，就是允许小产权房进入市场。倪博士的建议中，提到允许小产权房出租，其实思想还可以再解放，不仅是可以 出租，应该可以和大产权房一样，享受同样的权利，在这点上我赞成周天勇教授一贯的看法，小产权法不存在违法的问题，大产权法在某种意义上反而是不合法的。 为什么大产权房不合法？因为根据宪法，城市的土地是国有的，农村的土地是集体所有。城市建设要占用农村集体的土地，应该出于公共利益的需要。如果是征地， 必须是公共利益。反过来说，公共利益未必都征地。现在不管是公共利益还是非公共利益，一律都采用征收农民土地的做法，这是违反宪法的。土地的来源就违法， 当然在土地上征收农民集体土地上建设商品房，这个商品房从根源上说就不合法。而小产权法，恰恰是农民在自己的集体建设用地上，尤其是宅基地上，比如80平 米的宅基地建一、二、三层，出租出售，没有什么不合法的规定，我找不到哪条法律说它不合法。仅仅是国务院和国土资源部制定的一些政策，禁止城镇居民到农村 买房，他说农村的房子是可以卖的，因为是私人财产，但是宅基地是集体的，宅基地的使用权不能够转让出租，因此也就成了限制农民的房子的转让出租。所以从这 点来说，违反了有关规定。小产权法的面积如此之大，大概有几十亿平方米，有人说是66亿，不知道这两年是不是又增加了。当然这部分房子已经在出租、出售， 只不过不合法，不合法价格就低。如果让它合法，入市价格就会上升，城市大产权房价格就会下降，这样就能逐渐趋于平衡，总体上会使得住房价格下调。一方面给 农民带来财产收入，另外一方面给城市中低收入阶层提供廉价的住房。

2011-12-09 11:04:52

蔡继明:

第三，绿皮书里面谈到，就是所谓的康居工程，如何解决中等收入 或者中低收入住房问题，我们的保障房号称是要涵盖城市人口的20%，我觉很容易做到真正的保障，但那里面除了廉租房，还有经适房、棚户区改造等等，都包含 在这里，真正能够保障住房的应该是廉租房，我个人不赞成把经适房占的比重很大。我认为应该创造条件，取消经适房。另外，房价还是这么高，除了投机、投资、 高收入的阶层能买得起房，绝大多数中低收入的阶层还是买不起房。因此我有一个建议，康居工程怎么能够实现，一是政府和市场的关系该如何摆布，我认为即使是 生活必需品，也是可以商品化的，只是应该划出一部分作为政府承担的责任，是保障性的。在这方面，政府可以在增量上增加住房建设用地，拿出50%—70%， 或者是50%用作自住房，就是土地招牌挂时，就明确这片土地的房子只能自住，不能作为投机、投资，不能转让，当然有一定的期限，比如限定十年之内不许转 让。购买这个房子时要注明，这样一来，房地产商在拍卖这块土地时一定就不敢出高价，因为买房的人不是投机的，是自住的，他不会出高价买这个房，当然地价就 可以降下来。十年之后怎么转让可以再讨论，另外再拿出20%新增的建设用地，可以用于改善，改善的房子可以规定五年之内不许转让。这样既把政府的调控从供 给土地的角度限制了这部分土地用于康居，用于自住或者改善，不能够投机。另外在市场上又完全按市场来定价，姜太公钓鱼，愿者就上钩，对号入座，真正需要房 子的、自住的人就会买这个房子，而投机的不会买，因为买了之后不许转让、不许出售。给市场留下了一个空间。再拿大概20%左右，就是纯粹的商品化，高档 的，建别墅、豪宅，建皇宫也不必限制，对这部分买房的，买3套、买100套的也不用限制，从房源上、建设用地、宅基地上，政府就做到了这样一个控制。

这是我从长期来看应该采取这样三项措施，谈一点个人的看法。谢谢。

2011-12-09 11:09:56

揣振宇:

下面请中国社会科学院金融研究所所长王国刚发言，请大家欢迎。

2011-12-09 11:15:13

王国刚:

因为这个报告已经出两年了，我讲一些简单的事。对于这样一个住 宅市场，在中国现有条件下，我们做一个最简单的判定，它是一个供不应求的市场还是已经供求平衡或者是供过于求的市场，这是一个最基本的情景。为什么呢？因 为到目前为止我们许多人，虽然我04年就讲过这个话，许多人在讨论这个事的时候，因为我们的商品市场，就是消费品市场从1998年就是供过于求，形成了供 过于求、买方市场的思维，但我们对比时，总是拿发达国家的例子来对比，那早已经是供过于求的市场了。市场在供过于求的条件下，买方才有选择的权利，这时候 市场才能成熟。可我们总拿成熟市场来讨论一个不成熟的市场，因为中国的住宅市场严格说起来是2003年才开始展开的。2001年之前，公房改革还在进行， 城市的人基本上是不买房的，因为房是最大的资产。买了房单位就不分房了，所以大家挤在一个“窝”里面，是一个分房的条件。大家把这样一个历史给忘了，随便 就把成熟市场的东西拿过来，做这样一个比较，那样一个比较等等，我就讲讲去年的概念，不讲今年，也是关于泡沫等等。

2011-12-09 11:15:38

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